Что произошло с рынком на фоне самоизоляции
С началом пандемии рынок загородной недвижимости в России воскрес, как феникс из пепла. Испуганные коронавирусом люди скупали любые лоты, чтобы провести карантин на даче, подальше от людей. Узнали у экспертов, как долго продлится взлет дач и коттеджей, и перестроится ли в целом спрос покупателей в сторону области, а не города.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
- Планы бизнеса всегда корректируются под емкость спроса. Другой вопрос, что сегодня на рынке загородной недвижимости на фоне резкого изменения количества покупателей острой проблемой становится дефицит качественного предложения.
Думаю, в течение 2–3 лет рынок сможет перестроиться и удовлетворить запрос покупателя. Достаточно оглянуться назад. Правительство Ленинградской области ввело высотный регламент в красной зоне задолго до пандемии, запрос на понижение этажности был актуален и прежде. Мир изменился, что бы мы об этом ни думали. Покупатель теперь лучше осознает свои потребности.
Дефицит предложения влечет за собой рост цены на 5–10%. По истечении трех-четырех месяцев стоимость «квадрата» стабилизируется и замрет на новой «норме».
Малоэтажная недвижимость, иммуномодулирующая жилая среда, жизнь на природе с городским комфортом — таков актуальный запрос покупателя.
Планируется ли строить больше проектов за городом из-за возросшего спроса? Бизнес должен уметь создавать новый продукт под высокую покупательскую активность. Вместе с тем, резко поменять вектор движения компании, найти себя в новом сегменте недвижимости очень трудно.
С нашим финансовым партнером мы давно работали над созданием инвестиционной платформы на территории города-курорта GATCHINA GARDENS. Обеспечили разрешительной документацией и инженерной мощностью территорию площадью 100 гектар, и сейчас можем наращивать темпы строительства в любой динамике, создавая новые бизнес альянсы.
Тимур Захарченко, учредитель компании Sales Machine — маркетинг недвижимости для застройщиков:
- Интересы покупателей претерпели значительные изменения всего за несколько месяцев. В части жилой недвижимости в апреле-мае по количеству звонков и онлайн показов (по данным ЦИАН или партнерской сети CBRE) можно увидеть два глобальных тренда:
- увеличение спроса на загородную недвижимость;
- падение интереса к покупке квартир в жилых комплексах без развитой инфраструктуры.
Соответственно, оба сегмента (загород и квартиры с хорошим окружением) испытали серьезный всплеск спроса и подросли в цене.
В отношении загородных частных домов можно отметить несколько нюансов:
- отсутствие масштабных и интересных предложений на этом рынке в большинстве регионов;
- проекты в загородной недвижимости далеки от качества предложения, к которому привыкли покупатели квартир. Чаще всего к дому подключены не все коммуникации, в этом сегменте часто не мостят дворы, не строят заборы между соседями, сдают дома только с фасадным ограждением. Да и банки не так оперативно работают с ипотечными сделками по домам;
- для получения ориентира по стоимости, банк часто берет для оценки дома вокруг коттеджного поселка. И соответственно одобряет сумму меньше запрашиваемой застройщиком, так как дом вне поселка априори стоит дешевле.
Таким образом, наиболее ликвидным вложением с точки зрения покупателей в ближайшие годы станет именно качественная загородная недвижимость.
Туда же свои усилия направят застройщики, которые обладают возможностью маневра и не могут долго ждать разрешения на строительство.
Все эти проблемы сбалансируют стоимость и спрос в эконом-сегменте загородной недвижимости в 2020 и позволят уже работающим в нем девелоперам реализовать весь построенный объем по запрашиваемой цене.
Однако мы ожидаем, что на фоне падения спроса на квартиры и сложности работы с эксроу-счетами, целый ряд региональных застройщиков увидит в загородной недвижимости новые возможности и начнет активно переходить в этот сегмент.
Поэтому уже в 2021–2022 нас ждет перезатаривание рынка в сегменте загородных домов эконом-класса.
Наибольшие изменения стоит ждать в сегменте элитного и бизнес класса загородной недвижимости. Спрос и предложение подрастут несоразмерно, как это бывало и раньше. В 2018 в элитном сегменте загородной недвижимости мы наблюдали: спрос +4%, цены +10%. В 2019 ситуация примерно повторилась.
По нашим прогнозам в 2020 спрос вырастет на 10%, цена — на 15–20%.
Такой диссонанс связан с тем, что до 90% объема сделок на этом рынке (от оборота) проходит в Краснодарском крае (в основном, в Сочи) и Москве-Подмосковье. Однако на рынок в 2019 в этих регионах было выведено значительно меньше проектов (в связи с целым комплексом причин), чем в 2018.
Налицо дефицит предложения. На фоне роста спроса он будет компенсирован именно значительным ростом цены.