Элитная недвижимость всегда была привлекательным инвестиционным инструментом, но в последнее время перестала таковой являться, особенно загородная. Происходит это в основном потому что ускорилось, прежде всего, моральное устаревание объектов, и построить ликвидный частный дом на долгие годы становится очень сложно.
Фактически, выгодных инвестиционных возможностей для крупных вложений на рынке не так много, и гораздо проще найти небольшие проекты с высокой доходностью и низким порогом входа. Если речь идет о десятках и сотнях миллионов рублей, возникает проблема, так как ставки по депозитам сильно уменьшились, а государство ввело дополнительный налог на этот вид дохода. Остались два варианта с точки зрения капитализации инвестиций в недвижимость: покупка квартир в жилых комплексах на ранних этапах строительства и точечный девелопмент, о котором мы и поговорим.
Плюсы инвестиций в точечный девелопмент:
1. Высокая доходность
Разумеется, один из главных показателей с точки зрения инвестиционной привлекательности. Мы в своих проектах считаем внутреннюю норму доходности (IRR) и ориентируемся на показатель 18-22% годовых
2. Высокий спрос
Именно на современные, готовые под ключ элитные дома присутствует большой спрос, который позволяет создать некий запас прочности. И даже при условии обвала рынка или каких-то просчетов, всегда будет возможность быстро продать объект как минимум по себестоимости.
3. Невысокие риски
В отличие от крупного девелопмента, точечный позволяет быстрее выйти в ликвидную стадию и не зависит от прочих факторов (продажи или полной готовности других лотов, общие инвестиции в социальную и инженерную инфраструктуру и т.д.). На выходе мы получаем продукт, который полностью построен и сдан под ключ, хотя даже построенная коробка дома с фасадом уже является готовым продуктом, который можно продать, правда, с гораздо меньшей доходностью. В то же время при строительстве коттеджного поселка ликвидным продуктом является набор домов со всей инфраструктурой, сетями и т.д., готовность которых, как правило, не в полной мере зависит от застройщика.
4. Возможность инвестировать крупные суммы
Этот пункт можно отнести как к плюсам, так и к минусам, в зависимости от вашего бюджета.
5. Корреляция валюты
Частично инвестиции защищены от валютных колебаний, так как стоимость элитной недвижимости все равно так или иначе коррелируется с курсом валюты. Не на все 100%, но при обвале рубля такой актив сохранит значительную часть стоимости.
Разумеется, не существует ничего идеального и в подобных проектах есть свои недостатки. О минусах точечного девелопмента я расскажу в одном из следующих постов.
️А если бы у вас были 50 млн руб. для инвестиций, куда бы вы вложились? Депозит, свой бизнес, квартира на котловане, …, точечный девелопмент? Давайте подискутируем!
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube | Telegram