Наверное все мы ни раз сталкивались с утверждением, что владельцам курортной недвижимости деньги сами текут в руки? О лёгких заработках курортных рантье не задумываются наверное лишь те, кто никогда не бывал на море.
Итак, хочу прозрачно и в точных цифрах поделиться 5-летним опытом сдачи трёх квартир на берегу средиземного моря в Греции.
Так уж случилось, что в 2014 году мне посчастливилось купить небольшую квартирку в курортном посёлке Криопиги, на Халкидиках в Греции.
Вслед за этим, мой будущий муж продал свою однушку в Люблино и купил на эти деньги две квартиры в том же жилом комплексе. Причём денег с продажи 38-метровой панельки ему хватило на большую квартиру с двумя полноценными спальнями и просторной гостиной плюс на вторую квартиру поменьше, оснащённой одной спальней.
Весьма закономерно заботы об организации и контроле сдачи всех трёх квартир пали на меня.
С поиском клиентов, можно сказать, мне повезло: в одном из своих путешествий я случайно наткнулась на нераскрученный ещё ресурс Airbnb и успела быстро наработать хороший рейтинг, самостоятельно сделав фотографии квартир и разместив их на этой площадке. Ежегодно я имела почти полную загрузку на весь туристический сезон. О тонкостях и подводных камнях этой площадки расскажу позже.
А пока немного цифр:
Перед началом сдачи пришлось полностью меблировать квартиры (IKEA) и установить всю необходимую технику- плиту, микроволновки, кондиционер, водонагреватель, стиральную машину и полноценный холодильник. Даже в маленьких квартирах я установила большие холодильники, т.к. много раз сама убеждалась насколько в жарких странах огорчают эти мини- холодильники, в которых даже бутылку минералки разместить невозможно.
Это обошлось мне: 6000 евро на большую квартиру и по 4000 евро на маленькие.
Регулярные расходы при сдаче составляли 50 евро за уборку при смене жильцов, откачка канализации 60 евро каждые 15 кубов и коммунальные платежи по счётчикам. В среднем за сезон уборка на каждую из квартир выходила около 500/600 евро в зависимости от количества жильцов и 700/1000 евро коммунальных расходов.
Помимо этого случались и регулярные поломки- самым "больным" местом оказалась сантехника. Один- два раза за сезон в каждой квартире приходилось менять смеситель, чинить бойлер, вызывать сантехника на ремонт унитаза или прочистку кухонной канализации от остатков еды. Также туристы на авто (в основном из Болгарии и Румынии) регулярно "нечаянно" забирали с собой полотенца, пледы и коврики для пляжа. Посудой я изначально озаботилась небьющейся, однако бокалы к концу сезона чаще всего приходилось обновлять. Всё это добавляло к регулярным тратам примерно по 150 евро на квартиру. Не забываем приплюсовать к расходам ежегодный налог на недвижимость 135/185 евро.
За 5 лет сдачи в каждой квартире полностью вышло из строя по одному дивану, в одной умерла стиральная машина, в другой была заменена двуспальная кровать. На покупку новой мебели и техники в среднем потребовалось по 1000 евро на квартиру. Итого имеем среднегодовую амортизацию 200 евро/год.
А теперь о доходах.
Стоимость суточной аренды зависит от времени сезона. Сразу оговорюсь, что с 15 октября по 15 мая фактически никакой аренды нет. Если и приходят запросы на рождественско-новогодние праздники, то их проще отклонить, чем расконсервировать и протапливать жильё ради 40-50 евро итоговой прибыли.
До 15 июня жильё можно сдать лишь по цене 25/35 евро в сутки (маленькая и большая квартира соответственно). Да и то далеко не факт, что удастся организовать полную загрузку на этот период, ибо открывшиеся полупустые отели сильно демпингуют цены. После 15 июня ситуация становится лучше и к 1 августа цены равномерно дорастают до 45/60 евро в сутки. Пик сезона- это 15 августа, самый большой праздник в Греции- Успение Пресвятой Богородицы. Найти пустое жильё на Халкидиках в этот период просто невозможно. Суточная аренда даже самых крохотных студий в эти дни не менее 60 евро/сутки.
Наиболее приятный период сдачи для меня ежегодно был с 15 сентября по 15 октября. Это время отдыха спокойных, "бывалых" туристов, приехавших за тёплым морем и пустыми пляжами. Их проживание чаще всего проходит без сюрпризов и лишней суеты.
Я думаю всем очевидно, что суточная аренда никогда не умножается на количество дней отдыха, а действует гибкая система скидок, при которой чем длительнее проживание, тем дешевле суточная цена. Вообще на один-два дня арендуют крайне редко, в основном молодёжь из Салоников. Туристы же из России часто арендуют квартиру сразу на месяц, получая при этом максимальные скидки.
По итогам сезона "грязная прибыль" составляет обычно 3700- 4200 евро за квартиру с одной спальней и 4500-5600 евро за большую.
Имеем в среднем чистой прибыли около 2100-2400 евро с маленькой и 3000-3500 евро с большой квартир за ГОД(!). И эти расчёты никак не учитывают первоначальную меблировку и оснащение квартир.
Но это лишь голые цифры. А за ними стоит кропотливая работа. В отличии от самого факта сдачи, переписка с туристами длится круглый год. Не важно, что в объявлении всё детально расписано и оно снабжено кучей фотографий. Каждый турист начинает диалог с одних и тех же вопросов. Самое большое количество вопросов обычно задают те, кто не бронирует вообще.
Кроме рутинной круглогодичной переписки, всё лето приходится решать и разруливать форс-мажорные ситуации. Помимо реальных поломок, которые надо устранить максимально оперативно, случаются и мнимые. Туристы нечаянно переключают кондиционер на инвертор, начиная паниковать о поломке, выключают бойлер и жалуются на отсутствие горячей воды, сливают остатки супа в раковину и тут же предъявляют факт засора. Помимо всего бывают и неадекватные люди. Например один из первых туристов засыпал меня требованиями убить птиц, гнездо которых было свито на улице в паре метров от входа (его раздражал их помёт). Или например молодые греческие барышни, набившись вшестером в квартиру с двумя спальнями, обманув при этом и меня и сайт, начали требовать дополнительный диван в гостиную, так как вдвоём спать на имеющемся им показалось тесно. Или же прошлогодний шторм, который затронул Грецию и Италию, благодаря которому на ВСЕХ Халкидиках три дня не было электричества. Все эти три дня мне безостановочно высасывали мозг с требованием "решить проблему".
ВЫВОДЫ:
Покупать такое жильё целенаправленно с целью заработка не имеет смысла. Окупаемость его получается около двадцати лет, причём это 20 лет нервной, рутинной работы. Примерно на третий год такой "подработки" ближе к лету у меня появлялся нервный тик и я начинала мечтать об осени.
Но вот иметь такое местечко для отдыха своей семьи и родственников, пользуясь приятным бонусом "окупаемости" отдыха со сдачи в топовый сезон- однозначно имеет смысл!
