В последние годы покупка квартиры в новостройке стала вполне будничным делом — жесткое отраслевое законодательство свело риски для покупателей к минимуму. Однако этой весной всё резко изменилось — пандемия коронавируса привела к стагнации экономики, а российский рынок жилищного строительства как раз оказался в стадии перехода от старой модели финансирования к новой.
Если ранее строительство жилья финансировалось напрямую деньгами покупателей, то с 1 июля 2019 года средства дольщиков поступают в банки на эскроу-счета, а застройщики получают свои кровные после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Строительство при этом ведется в счет банковских кредитов.
Сейчас часть новостроек продается еще по старым правилам, часть — по новым.
По причине остановки строек больше половины домов в Москве не будут сданы в срок. При этом стройки были заморожены вне зависимости от модели финансирования, а вот покупатели оказались защищены по-разному.
Режим самоизоляции сократил продажи жилья в новостройках, однако московские девелоперы говорили, что покупатели быстро вернулись к выбору жилья. Застройщики всячески старались адаптироваться к возникшим условиям и оперативно запускали онлайн-продажи. К тому же в первый месяц кризиса покупатели активно вкладывались в жилье, чтобы спасти сбережения от обесценивания.
Но апрель очень проигрывает по сравнению с 2019 годом — некоторые девелоперы отмечают снижение объема продаж до 50%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию — нужно же понять, что будет с их финансами после того, как вернется прежний режим работы. Да, им предложили льготную ипотеку, но если нет уверенности в завтрашнем дне — о какой ипотеке может идти речь?..
Дополнительные риски стабильности отрасли создают ограничения строительной деятельности. В России приостановлено 44% строек, а в Москве и области на месяц было заморожено всё жилищное строительство.
Эксперты оценивают объемы потенциального долгостроя в 2,2 трлн рублей, или 696 тыс. квартир.
Рискуют все участники рынка — покупатели, застройщики, банки. Риски эти неодинаковы — если дольщики купили квартир на 897 млрд рублей, то застройщики пока не продали строящегося жилья на 1,3 трлн рублей.
Читайте также: Девелоперы на низком старте. Что собираются строить в Москве и Новой Москве в ближайшие годы? (карта)
Особенно пострадает Московский регион — в столице может быть не сдано в срок 60% квартир, в Подмосковье — 54%. В основном это квартиры в домах, которые должны быть сданы в эксплуатацию в 2020-2022 годах. В Институте экономики города считают, что просрочка ввода может растянуться до 6-12 месяцев.
Также сильно рискуют проекты, реализация которых только-только началась и квартир продано еще очень мало.
Общий объем незавершенного строительства в Москве составляет 13,8 млн кв. м.
Разделение рынка на дореформенное и актуальное финансирование, по оценкам РАСК, сейчас таково: около 70% застройщиков работают по старым правилам, остальные — с применением эскроу-счетов. Здесь в зоне риска находятся первые, поскольку напрямую зависят от денег дольщиков.
Если денег долго не будет — достраивать будет не на что.
Вторые тоже заинтересованы в продажах — чем больше средств будет на эскроу, тем меньше будет ставка кредита, предоставленного им банками.
Читайте также: Купить новостройку в Москве и заработать - жилые проекты, которые точно принесут прибыл
В то же время девелоперы говорят, что 1,5 месяца простоя — еще не повод паниковать. Отрасль, «прокачанная» предыдущими кризисами, к новому кризису оказалась более подготовлена. Механизмы скорейшего восстановления прав дольщиков уже отлажены, к тому же они усилены правительственными мерами поддержки.
Эксперты уверены, что самой надежной гарантией при покупке квартиры является реализация проекта по новой схеме — с привлечением эскроу-счетов.
Во-первых, в случае банкротства застройщика деньги дольщиков не пропадут, во-вторых, темпы строительства не зависят от продаж — девелопер получает кредитные деньги даже если спрос радикально падает.
Если же квартира мечты находится в проекте, который реализуется по старым правилам, нужно смотреть на то, сколько уже продано жилья и на какой стадии готовности находится новостройка. Если процент продаж намного выше процента готовности — это повод насторожиться.