Определение дополнительной арендной платы
Названия тех или иных определений могут отличаться от договора к договору, но значение будет одинаковым, с учетом оговорок, о которых ниже. Буквальное толкование названия “переменная арендная” плата очевидно свидетельствует о том, что в разные периоды срока договора аренды размеры платежей могут отличаться друг от друга, но аналогичное толкование можно с тем же успехом применить к арендной плате с оборота, о которой я говорил, и фактическая сумма которой будет различаться в разные периоды.
Чтобы избежать путаницы с определениями, логичным будет разделить арендную плату и её составляющие на две подгруппы: основная арендная плата, которая представляется собой непосредственно плату за пользование помещением, и дополнительная арендная плата, которая представляется собой возмещению имущественных потерь арендодателя и подлежащих возмещению, как это определено статьей 406.1 Гражданского кодекса РФ, на обеспечение помещения необходимыми коммунальными, эксплуатационными и сопутствующими услугами.
Договоры аренды коммерческой недвижимости, которые предусматривают именно возмещение фактической стоимости услуг, потребленных арендатором в связи с пользованием помещением, так называемый Open Book, встречаются все реже и реже. Объяснений такому положению несколько:
- Техническое. У арендодателя не всегда есть возможность точно определить долю расходов конкретного арендатора;
- Налоговое. Арендатору для отнесения возмещений по услугам на расходы для уменьшения базы по налогу на прибыль и зачета НДС потребуются дополнительные документы (копии договоров, заключенных арендодателем с поставщиками, их счета и т.д.). Также не добавляет спокойствия при расчетах и разница систем налогообложения арендодателей, арендаторов и поставщиков услуг;
В моей практике неоднократно встречались случаи, когда у налоговых органов возникали вопросы и претензии относительно правомерности отнесения тех или иных затрат на расходы, в результате которых компании получали акты, а затем и решения налоговых органов о доначислении налогов, начислении пени и штрафов.
- Управленческое на стороне арендодателя. Арендодатель не всегда готов или может показать третьим лицам, включая арендаторов, стоимость тех или иных услуг, входящих в дополнительную арендную плату;
- Управленческое на стороне арендатора. Арендатор не всегда имеет необходимые ресурсы для администрирования таких расходов. Также при Open Book у арендаторов чаще возникают вопросы относительно стоимости или обоснованности эксплуатационных и сопутствующих услуг.
Таким образом, чтобы избежать указанных проблем, связанных с составляющими дополнительной арендной платы, подавляющее большинство договоров аренды в настоящее время включает возмещение имущественных потерь арендодателя, связанных с оказанием арендатору в помещении тех или иных услуг в помещении, включены в арендную плату.
С другой стороны, кризис отрасли, вызванный пандемией коронавируса COVID-19, выявил другой нюанс включения возмещения стоимости коммунальных, эксплуатационных и сопутствующих услуг в арендную плату, а именно статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ была предусмотрена отсрочка арендной платы и право арендатора на снижение арендной платы за период приостановления деятельности арендаторов, то есть арендатор получил право отсрочки по уплате и уменьшения размера не только базовой арендной платы и/или платы с оборота, но и платежей, включенных в дополнительную арендную плату.
Возмещение стоимости коммунальных услуг
Самой очевидной составляющей дополнительной арендной платы является возмещение стоимости коммунальных услуг, потребялемых арендатором в помещении.
Трудно представить себе коммерческую, а в особенности торговую недвижимость, которая не была бы обеспечена как минимум электричеством. На рынке коммерческой недвижимости все еще встречаются договоры, стоимость коммунальных услуг по которым возмещается не отдельно, а включена в базовую арендную плату, но это скорее относится к офисной недвижимости или рынкам, когда у арендодателя есть возможность рассчитать примерный объем коммунальных услуг, которые будут потреблены арендаторами.
Но, как сами торговые центры, являющиеся сложными “механизмами”, так и помещения в них, предоставляемые для ведения арендаторами различной коммерческой деятельности, требуют обеспечения различными по видам, техническим характеристикам и объемам коммунальными услугами.
Определение объема коммунальных услуг
Объемы потребленных арендаторами коммунальных услуг в помещении определяется также, как и в квартирах или домах, в которых мы живем, а именно:
- по показаниям приборов учета, то есть по счетчикам;
- расчетным путем по общему правилу, когда объем потребленной коммунальной услуги определяется: (а) либо пропорционально площади арендуемого помещения к площади здания, (б) либо в соответствии с нормативами, установленными либо соответствующими техническими регламентами, СНиП и иными стандартами, (в) либо нормативами, предусмотренными самим договором, который обычно содержится в приложениях (правила торгового центра, правила по эксплуатации и т.д.);
- расчетным путем в исключительных случаях, когда объем потребленной коммунальной услуги из-за вышедшего из строя прибора учета определяется, например, по номинальной мощностей потребителей той или иной услуги или рассчитывается как среднеарифметическое значение объема потребления за несколько предшествующих периодов (как правило от 3 месяцев до 1 года).
Обратите внимание, что если объем потребленных коммунальных услуг определяется расчетным путем пропорционально площади помещения к площади здания (GBA - Gross Building Area), то в оплачиваемый объем коммунальных услуг будет включена доля арендатора в объеме соответствующих коммунальных услуг потребленных на площадях общего пользования, но об этом позднее.
Если в соответствии с договоренностями сторон арендатор не оплачивает долю в коммунальных услуг потребленных на площадях общего пользования, то расчетный объем потребленных арендатором коммунальных услуг должен определяться, как площадь арендуемого помещения к арендопригодной площади задания (GLA - Gross Leasable Area), но в данном случае также должен быть закреплен размер GLA и порядок его изменения, так как при отсутствии таких данных могут возникать споры об объемах потребленных коммунальных услуг как между сторонами, так и с налоговыми органами.
Определение стоимости коммунальных услуг
Стандартным условием определяющим стоимость той или иной коммунальной услуги за единицу стоимости является ссылка на тарифы, установленные поставщиками услуг.
Стоимость потребленных коммунальных услуг рассчитывается по тарифам, установленным компетентными органами и/или соответствующими снабжающими организациями для месяца, в котором состоялась такое потребление. В случае если компетентные органы и/или соответствующие снабжающие организации изменяют тарифы, фактическая сумма, подлежащая уплате Арендатором в качестве Переменной Арендной Платы, рассчитывается Арендодателем с учетом таких изменений.
Однако бывают и исключения, когда арендодатели самостоятельно оказывают те или иные виды коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение) и устанавливают тарифы на них самостоятельно, а если их размер не оговорить при заключении договора, то это может стать неприятным сюрпризом при получении счета.
