Понятие арендной платы, её составляющие и их классификация
Понятие арендной платы
Договор аренды является возмездной сделкой по определению, установленному статьей 609 ГК РФ, в соответствии с которой:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что плата за временное владение и пользование или временное пользование имуществом, предоставленным в аренду, является арендной платой.
Формально, существенным условием договора аренды размер или порядок определения размера арендной платы является только для аренды некоторых видов имущества, включая недвижимое, что установлено статьей 654 ГК РФ, которая прямо предусматривает, что “при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным”.
Договор аренды коммерческой недвижимости невозможно представить в отсутствии условий, определяющих размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки её внесения.
Универсальной формулы, которая помогла бы определить размер арендной платы, не существует, но основной экономический закон, в котором цена на товары и услуги устанавливается в точке равновесия между спросом и предложением, работает и здесь.
Помещения, предлагаемые арендодателями в аренду, и товары и услуги (бренды), которые арендатор может реализовывать в арендованном помещении, одновременно являются как спросом, так и предложением:
- При прочих равных условиях арендодатель будет готов предложить помещение по более низкой арендной ставке тем арендаторам-якорям, которые представляют востребованные, актуальные и эксклюзивные товары услуги, которые привлекут дополнительный трафик потребителей в торговый центр и сделают его более желанным как для покупателей, так и для других арендаторов;
Например, на момент появления магазинов Uniqlo в России многие торговые центры были готовы предоставить такому арендатору весьма существенные скидки, которые оправдались за счет большого притока молодежи, которая образовала при открытии и некоторое время спустя очереди на входе в первом магазине в ТЦ Атриум.
- Также для арендатор будет готов заплатить большую арендную плату, если торговый центр уже имеет сформировавшийся пул арендаторов-якорей, а сам торговый центр расположен в месте пересечения транспортных потоков.
Пожалуй самыми известными торговыми центрами в Москве и Московской области, расположенными на пересечении в крупных транспортных узлах можно назвать ТЦ Европейский на Киевской площади или ТЦ Красный кит, расположенный в Мытищах непосредственно около одноименной железнодорожной станции.
Составляющие арендной платы
В существующем деловом обороте в коммерческой недвижимости сложилась практика, когда плата за пользование арендованной недвижимостью разделена не несколько составляющих, причинами чего могут быть следующими:
- арендная плата по разным ставкам может устанавливаться для разных частей помещения, арендуемых в рамках одного договора, например, административные и складские помещения часто сдаются в аренду по более низкой ставке, или одинаковые по назначению помещения располагаются на разных этажах здания, когда аренда помещений, расположенных ниже нулевой отметки здания и выше второго-третьего этажей стоит меньше помещений на первом этаже;
- статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендная плата может определяться в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, или установленной доли доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д., при этом указанные способы могут комбинироваться, для чего каждый из них выделяется в виде отдельной составляющей арендной платы;
- управленческое разделение арендной платы на составляющие, которые позволяют выделить платежи, которые являются непосредственно платой за пользование арендованным имуществом, и косвенные платежи, связанные с компенсацией стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных затрат арендодателя. Кстати, в данном случае часто применяют и дополнительную классификацию составляющих, деля их на основную (плата за пользование помещением) и дополнительную (коммунальные, эксплуатация и т.д.) арендную плату.
Если в отношении двух первых классификаций разделения арендной платы на составляющие вопросов как правило нет, то последний вариант может быть закреплен в договоре несколькими способами.
Первый вариант предполагает, что все составляющие арендной платы включены (являются частями) в общую совокупную арендную плату, что закрепляется в договоре следующим образом:
За временное владение и пользование Помещением Арендатор обязан вносить Арендную Плату. Арендная плата по настоящему Договору Аренды состоит из Базовой Арендной Платы, Платы с Оборота и Переменной Арендной Платы ...
Второй вариант предполагает, что непосредственно арендной платой является только только плата за арендуемое имущество, а все косвенные расходы являются возмещением затрат арендодателя.
Такое разделение как правило связано с налоговым планированием, о чем отдельный пункт будет позднее, но в свете событий, связанных с принятием нормативных актов в поддержку арендаторов в связи с ограничительными мерами против распространения коронавируса COVID-19, необходимо обращать внимание, что если косвенные платежи включены в арендную плату, то обязанность снижения размера арендной платы, фактически возлагаемая на арендодателей, в таком случае будет включать в себя обязанность снижения таких косвенных платежей, как эксплуатационных и иных.