Помните, не так давно все спекулировали на новостройках? Покупали на котловане и продавали после получения прав собственности. Заработать на этом можно было до 60% от вложенной суммы, что я в свое время и сделал. А на вырученные деньги купил две двухкомнатные квартиры в сталинках на северо-западе Москвы.
Аренда как бизнес-стратегия
Увы, возможности инвестиций в недвижимость уже не те. В последние годы разница между покупкой на старте и продажей после сдачи дома упала до 15-20%. А сейчас, после законодательного регулирования «долевки», и вовсе сходит на нет.
Поэтому я решил заработать не на перепродаже, а на сдаче недвижимости в аренду.
Естественно, сдавать я решил не задешево, иначе возврата денег можно прождать всю жизнь, и стал присматриваться к московской премиум-недвижимости.
Кстати, с арендой сейчас все непросто. Уж на что хороши были обе мои сталинки, которые я сдавал за 70 и 80 тысяч рублей в месяц, но увеличить арендную плату за них мне не удавалось.
А найти платежеспособного долгосрочного арендатора, который не «убьет» всю мебель и отделку, очень трудно – кто сдает квартиры, знает.
По работе я часто бываю в Сити, где даже во время самоизоляции на уличных парковках теснится масса роскошных авто. Вот где нужно искать квартирантов, подумал я! Здесь офисы крупных компаний, в том числе международных, крутится состоятельный топ-менеджмент, иностранные партнеры, командировочные – и многие из них хотели бы останавливаться или жить рядом с местом работы.
Я посоветовался со своим риэлтором, с которым я давно работаю и который экономит мне кучу времени. Он мою идею одобрил.
Сказано – сделано
Продать две мои «двушки» не составило особого труда, что мы и сделали всего за два месяца. Итак, у меня образовался бюджет в 33 млн рублей.
А пока шла продажа, я стал выбрать в Сити башню. Я нацелился на апартаменты выше 70 этажа, с хорошим видом на реку и центр Москвы – на них и спрос выше, и сдавать их можно дороже. Рассматривал и «первичку», и «вторичку». Рассчитывать можно было на площадь 44-65 кв. метров.
Но на вторичном рынке я не проходил по бюджету, а апартаменты от застройщика все продавались не так высоко, как мне было нужно, или вид заслоняло другое здание Москвы-Сити.
В итоге оказалось, что апартаменты небольшого размера выше 70 этажа есть только в Башне Федерация. Здесь же оказался и самый лучший обзор, не перекрываемый другими башнями. Перспектив строительства новой башни под моими окнами также не было. Выбор был сделан.
Дальше я стал решать, какой вариант апартаментов выбрать – с отделкой, white box или же без всего. С одной стороны, простои из-за ремонта будут лишать меня дохода, с другой – переплачивать за квартиру с отделкой не хотелось.
Я начал штудировать информацию о специфике ремонтов в небоскребе, и оказалось, что там много нюансов, связанных с жесткими требованиями по безопасности. Склонился все-таки к готовой отделке.
В итоге я нашел вариант 47 кв. метров за 31,5 млн рублей. В цену вошла чистовая отделка, кухня и сантехника (из расчета 140 тыс. рублей за кв. метр). Мне понравился дизайн студии: с помощью подиумов пространство зонировано на рабочую и приватную части. Шикарные виды открываются из каждой зоны: спальни, кухни и гостиной.
Я смог расплатиться наличными, что было мне весьма кстати.
В ожидании барышей
А теперь главное – финансовый вопрос. Как мне удалось узнать, апартаменты в Федерации, аналогичные моим, можно сдавать в районе 260 тысяч рублей в месяц. Благодаря высокому этажу и виду на реку квартиранты долго себя ждать не заставят, потому что таких предложений очень мало.
Если все пойдет гладко и квартира простаивать не будет, за 12 месяцев мой доход должен составить З,1 млн рублей. В результате я получу на 1,34 млн рублей в год больше, чем за две мои прежние «двушки».
Таким образом, я рассчитываю на доходность 10% годовых.
При этом мои квартиры в старом жилом фонде не прибавили бы в цене, а апартаменты в Сити подорожают на 6-8% в ближайшие год-два за счет высокого спроса и малого предложения.
Через полгода я оценю результаты своей затеи и, если они мне понравятся, приму решение о покупке еще одних элитных апартаментов или квартиры. Не исключено, что снова в Сити – если там еще останется что-то подходящее к тому времени. Я заметил, что маленькие и сравнительно недорогие лоты, особенно с нормальным видом из окна, раскупаются довольно быстро…
Почему сталинки до сих пор ценятся на рынке жилья?
Как мы с подругой купили загородные апартаменты на двоих
Самые продаваемые новостройки Москвы в период изоляции
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
