Вопрос в названии статьи кажется странным только на первый взгляд. На практике же он имеет вполне реальную стоимость. Если запустить поиск в интернете, то можно найти прямо-противоположные ответы. При этом ссылаться обе стороны будут на одни и те же нормативные документы. Я постараюсь объяснять, почему этот вопрос до сих пор не закрыт, и что его делает таким живучим.
(i) Важное примечание к статье
Эта статья написана в мае 2020 года. Позже, в ноябре того же года, был опубликован Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, ставящий точку в данном вопросе. Перегородки НЕ входят в общую площадь жилого помещения. Ссылка на соответствующий пункт приказа приведена в конце статьи.
Причина разногласий заключается в традиционной забаве под названием «трактовка официальных документов», или «перевод с бюрократического на человеческий». Также вносит путаницу смешение понятий «площадь жилого помещения» и «площадь этажа многоквартирного жилого здания». Дополнительно масло в огонь подливают застройщики, которым выгодна подобная ситуация. Ведь каждый лишний метр, включённый в общую площадь, стоит немалых денег. И, покупая квартиру, люди как правило эти деньги платят.
Давайте обратимся к первоисточникам. Чёткого и прямого указания на то, входят ли перегородки в площадь жилого помещения просто нигде нет. Вот что говорят нормативные документы, которые регламентируют данный вопрос.
Жилищный кодекс
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020), статья 15, п. 5:
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Замечательная формулировка. Что мешает считать перегородки тоже некой частью помещения? В результате на многих сайтах так и написано: «перегородки относятся к частям иных помещений». Но давайте почитаем следующий документ.
Строительные нормы и правила
СП 54.13330.2011 “СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные” (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. N 778), Приложение В, п. 2.1:
Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
Уже немного яснее. Здесь однозначно говорится, что площадь жилого помещения состоит из площадей его отдельных помещений, а не каких-то иных частей и элементов. Давайте теперь выясним, как измеряются эти самые площади помещений.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90
Приказ имеет длинное название, поэтому я дал только его номер и дату принятия.
Приложение №2, п. 13.
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.
В предыдущем разделе мы выяснили, что площадь жилого помещения состоит из площадей отдельных его помещений, а тут указывается, что границами помещения являются его стены (т.е. и перегородки). Значит, перегородки остаются за скобками и не учитываются. Вроде всё прояснилось?
Ага, щаз-з-з… Бюрократия непобедима! Читаем предыдущий пункт того же приказа.
Приложение №2, п. 12.
Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Приехали… Опять вместо чёткого термина «помещение» вводятся расплывчатые «части помещений», возвращающие нас к самому началу.
Свет в конце туннеля?
Но давайте почитаем конец процитированного выше пункта.
Приложение №2, п. 12.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
И вот из этого уже можно сделать вывод, что перегородки в площадь жилого помещения всё-таки НЕ входят. Ведь было бы очень странно, если бы площадь в пределах дверного проёма НЕ учитывалась, а площадь самой перегородки (в которой сделан это проём) учитывалась. Это даже для нашей бюрократии было бы странно.
Но почему просто и прямо не написать, входят ли перегородки в общую площадь жилого помещения? Ведь уж коль написали про конструктивные элементы и печь (а ранее там перечисляются и другие элементы), то что мешает добавить и слово «перегородки»? В законодательных и нормативных актах никаких двусмысленных трактовок быть не должно. Но чиновники упорно этого избегают.
Площадь этажа, как источник путаницы
В начале статьи я упомянул о существовании понятия «площадь этажа». Правила её расчёта описываются в тех же самых документах и всё тем же не совсем человеческим языком. И к расчёту площади этажа возникали всё те же вопросы. Поэтому Минэкономразвития выпустило специальное разъясняющее письмо.
Письмо от 24 апреля 2017 г. N Д23и-2451 «О рассмотрении обращения»
“Площадь здания определяется с учетом положений пунктов 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее – Требования N 90), площадь, занимаемая стенами и перегородками, учитывается в площади этажа.” Указанное относится и к межкомнатным перегородкам, и внутренним капитальным стенам".
И вот именно на основании этого разъяснения многие сделали вывод, что площадь перегородок входит и в общую площадь жилого помещения. Чему очень обрадовались застройщики, продающие квартиры «свободной планировки». Ведь это добавляет им несколько дорогостоящих метров к продаже каждой квартиры.
Но площадь жилого помещения, площадь этажа и площадь здания — это три совершенно разных понятия. Разъясняющее письмо Минэкономразвития касается только последних двух из них, но никак не первого. Оно всё ещё остаётся недостаточно чётко сформулированным.
Заключение
Небольшую надежду на то, что когда-нибудь появится столь же чёткое разъяснение и по этому вопросу даёт последний абзац всё того-же письма:
Учитывая положения Требований N 90 и информацию, изложенную в пункте 1 настоящего письма, площадь этажа и площадь здания не может быть равной суммам площади помещений, расположенных соответственно на этаже или в здании.
Т.е. рассчитываются они по разным принципам. Только в чём именно заключается это различие — мнения у покупателя и продавца недвижимости зачастую расходятся.
Наиболее чёткий ответ на данный вопрос содержится в учебных пособиях для архитектурных ВУЗов. Например, в учебнике М. И. Тосуновой «Архитектурное проектирование», Москва, издательство «Высшая школа», 1988 г., стр. 95:
Общую площадь квартир рассчитывают как сумму площадей жилых и подсобных помещений квартир, веранд, встроенных шкафов и лоджий, балконов и террас, подсчитываемую с понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3.
Площадь помещений измеряют между поверхностями стен и перегородок…
Так что не входят перегородки в общую площадь квартиры и дома.
Дополнение к статье, появившееся после её публикации. Приказ П/0393
Статья была опубликована в мае 2020 года. Через полгода, 17 ноября 2020 года, был опубликован Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, ставящий наконец-то точку в рассматриваемом вопросе.
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, пункт 12.1
"Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и ПЕРЕГОРОДОК, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли."
***
Если статья была полезна, ставьте "лайк" и подписывайтесь. Полный вариант статьи, читайте в блоге моего сайта
Герман Чигрин (архитектор, дизайнер интерьера)
Вам могут понравиться и другие мои статьи:
Ключевые слова:
#перегородки #площадь #квартира
