Двойные продажи встречаются как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Правда, в последнее время их стало значительно меньше. Причиной тому служит 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также повышение общей правовой культуры населения.
Однако, сказать, что двойные продажи совсем изжили себя, нельзя. Только в этом году у меня в производстве было два судебных процесса по таким спорам.
Итак, что вам следует знать, если вы столкнулись с двойной продажей?
Первое. При наличии нескольких покупателей на одно жилое или коммерческое помещение, вне зависимости на первичном или вторичном рынке осуществлена сделка, право собственности возникнет у того из покупателей, кто первым зарегистрирует его в Росреестре. Другой претендент на недвижимость сможет рассчитывать только на возмещение убытков. И не важно, кто первым подписал или оплатил договор, важно, кто первый зарегистрировал на себя собственность.
Второе. Если помещение за покупателями не зарегистрировано, преимущественное право на него получает тот, кому оно передано во владение, например, по акту приема-передачи или иному документу.
Третье. Если недвижимость никому из покупателей не передана, приоритет на нее получит тот, в отношении кого обязательство возникло раньше. Как правило, это человек или организация, первые заключившие и оплатившие договор купли-продажи или долевого участия.
И наконец, четвертое. Если невозможно установить, в отношении кого из покупателей обязательство возникло раньше, преимущество на недвижимость получает тот, кто раньше обратился в суд.
При этом советую помимо перечисленных выше оснований, не забывать о таких понятиях, как заключенность и незаключенность договора, его действительность и исполнимость. Т.е., если один из претендентов на помещение в качестве доказательства предоставляет договор, который не исполнен, или может быть признан незаключенным или недействительным, следует выбрать дополнительный способ защиты своего права, а именно оспаривать договор «конкурента».