«Надо ли платить налог за переуступку прав по договору долевого участия? Это ведь не собственность?», - именно с таким вопросом часто обращаются люди, которые решили «продать квартиру» в новостройке.
Давайте разбираться. Вы вначале приобрели право требования по ДДУ (договор долевого участия), а потом его переуступили. Действительно, по факту еще никакой квартиры не было. Но доход-то вы все равно получили, а значит, обязаны с него уплатить налог. Ведь в данном случае надо уплатить налог с доходов физических лиц.
Именно об этом говорит нам налоговый кодекс:
- Любой налогооблагаемый доход (в том числе и при уступке прав требования по ДДУ) может быть уменьшен на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
- В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит всего 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для сравнения: вычет в случае продажи именно квартиры, находящейся в собственности, составит 1 млн руб.
Поясню: для начала надо посмотреть, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию), и посчитать разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает. С чем я вас и поздравляю! Но не забывайте, что обязанность по подаче декларации все равно сохраняется! Если вы не сделаете это установленные сроки, то готовьтесь заплатить штраф. Напоминать об этом никто не будет, помнить об этом – это обязанность самого налогоплательщика.
В случае, когда стоимость уступки по ДДУ больше стоимости приобретения права требования по договору долевого участия, вы должны уплатить налог с разницы сумм, которые были указаны в договорах уступки прав требования и долевого участия. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13%.
Как это выглядит в цифрах:
(5 500 000 – 2 500 000) × 13% = 390 000 (руб.),
где 5 500 000 – стоимость уступки по ДДУ, 2 500 000 – стоимость ДДУ, 13% – налоговая ставка, а 390 000 руб. – сумма к уплате налога по доходу.
При этом, если вы одновременно с уступкой прав по своему ДДУ, совершаете действия по приобретению нового права требования по договору долевого участия, то это не имеет никакого значения, так как это разные сделки.