Россияне очень активно покупают недвижимость в Праге. И хотя доходность бизнеса рантье в последние годы сильно упала, покупка жилья в столице Чехии по-прежнему очень привлекательна для инвесторов. Ведь это один из самых посещаемых туристических центров Европы, а значит, спрос на аренду жилья здесь высокий. LegenDaily разбиралась, как строят и покупают жилье в Праге.
Хотя чехи — наши братья-славяне, но на рынке недвижимости у них есть свои особенности, поэтому тем, кто решит покупать жилье в Чехии, нужно для начала пройти небольшой ликбез. Иначе можно запутаться в местной недвижимости.
Например, в Праге у домов есть два номера — оба написаны на фасаде: красный — это кадастровый номер, синий — почтовый. При написании адреса указывается второй, в документах на квартиру — оба.
Квартиры в большинстве старых пражских домов не имеют номеров, вместо этого на них пишут фамилии жильцов. То есть адрес выглядит так: Praha-3, Zelenky-Hajského 12, Ivan Ivanov. В новостройках квартиры пронумерованы, но в каждом подъезде отсчет квартир начинается с номера 1.
Квартиры классифицируют по числу комнат, но условные обозначения отличаются от российских: 1+kk — это жилье вроде нашей студии, то есть имеется одна комната, соединенная с кухней. Если комната и кухня отдельные, то вы встретите такое обозначение: 1+1. Если есть одна отдельная комната, а вторая объединена с кухней, то это 2+kk. И так далее.
Мало строят
В год в Чехии вводят в строй лишь около 29 тыс. квартир. В России в одном только Петербурге в 2019 году было сдано около 72,7 тыс. квартир. При этом численность населения Чехии — примерно 10,6 млн человек, то есть как два Петербурга.
Дефицит предложения приводит к росту цен. Например, 55-60-метровая квартира в новостройке в спальном районе на окраине Праги стоит не меньше 150-160 тыс. евро (12-13 млн рублей по курсу на конец апреля 2020-го). А студия площадью 21 м2 на вторичном рынке неподалеку от исторического центра столицы обойдется в 130-140 тыс. евро.
«Цены в последние годы существенно выросли как в целом по рынку, так и особенно на квартиры в историческом центре в силу их дефицита. При этом спрос не сократился — потребность в жилье по-прежнему велика, и постепенно предложение смещается в ближайшие пригороды, где есть возможность больше выдержать баланс цена-качество, а именно получить больше квадратных метров, да и в целом другую среду и качество жизни за меньшие деньги, чем сопоставимое предложение в центре города, например. Введение карантина усилило эту тенденцию, еще больше подогрев интерес к загородным проектам: за городом ограничительные меры не такие жесткие, как в столице, и пережить изоляцию можно в более комфортных условиях», — рассказывает основатель и генеральный директор чешской девелоперской компании GETBERG Егор Хлебников.
Эти изменения приводят к смещению спроса в сторону индивидуальных и малоэтажных домов — уже сейчас в пригородах Праги живет более 30% населения, и их число с каждым годом будет растет, отмечают в GETBERG. Подтверждение тренда — продажи новых проектов GETBERG в уже карантинном марте. «Мы продавали два новых проекта — земельные участки с подведенными коммуникациями в Высоком Уезде и Коловратах, это 20 минут на транспорте от центра Праги, — рассказывает Хлебников. — И спрос был высоким, план продаж был выполнен, несмотря ни на что».
В пригородах Праги квартиры дешевле, чем в столице. Например, в городе Унгошть в Центральной Богемии (25 км от центра Праги) 24-метровая студия в строящемся доме стоит примерно 86,3 тыс. евро (7 млн рублей). А квартира 76 м2 в формате 3+kk — 206 тыс. евро (16,5 млн рублей).
Чуть меньше солнца
Еще одна особенность чешской недвижимости — наличие на рынке так называемых ательеров, это аналог наших апартаментов. Ательеры немного не проходят по некоторым нормативам, применяемым к обычному жилью. Например, у них чуть меньше уровень освещенности в комнатах. Невооруженным глазом это можно и не заметить и на жизнь особо не влияет. Но к жилым такие помещения уже не отнесут.
В одном доме могут быть и обычные квартиры, и ательеры, и их стоимость будет практически идентичной. Если раньше одним из стоп-факторов приобретения была невозможность прописки в ательерах, то сейчас в большинстве районов Праги этот вопрос решен, и прописка возможна.
Дешевая ипотека
Квартиры в Чехии продают как сами застройщики, так и риелторы. Деятельность риелторов не регулируется государством, так что, если будете прибегать к их помощи, поищите отзывы о компании в интернете, чтобы не нарваться на мошенников. Услуги агента при покупке квартиры на вторичке обойдутся в 2-5% стоимости сделки. На первичном рынке работу риелторов обычно оплачивает застройщик.
Сначала выбранное жилье бронируется (это обойдется в 2-3% стоимости квартиры). Обычно бронь действует месяц, этого времени хватает на сбор всех документов и получения ипотечного кредита. В ипотеку в Чехии приобретается примерно 80% жилья.
Причем на кредит в чешском банке могут рассчитывать и иностранцы, даже если у них нет ни вида на жительство (ВНЖ), ни чешского гражданства. Условия для таких заемщиков будут похуже, чем для резидентов. Например, ставки для россиянина, который работает в Чехии, имея там ВНЖ или рабочую визу, колеблются в пределах 3% годовых. А для тех, кто не живет в Чехии и не имеет этих документов, — 3-6%. Для сравнения: средняя ипотечная ставка, действующая в чешских банках для местных граждан, — 2%.
В любом случае это неплохие условия для россиян, которым лишь пару недель назад банки начали ссужать ипотечные деньги под 6,5%, а до этого действовали ставки гораздо выше.
Собственные средства покупателя (не менее 30% стоимости жилья) и кредитные деньги хранятся на эскроу-счете, пока клиент не получит права собственности на жилье.
Семь раз проверь
Новостройки перед вводом в эксплуатацию проверяются крайне скрупулезно: обычно дом готов к сдаче за несколько месяцев до прихода госкомиссии. Если с первого раза дом не принят, застройщик получает детальное предписание, что нужно исправить. Как правило, застройщики в договоре закладывают определенный срок на передачу квартир. Если они в него не укладываются, то помимо неустоек за просрочку сроков сдачи покупатели могут отказываться от квартир, говорят в компании GETBERG.
К сдаче дома полностью должна быть готова также и прилегающая территория: озеленение, дорожки, парковки, детские площадки и т.д.
В течение первых двух лет после сдачи застройщик бесплатно будет устранять недоделки и дефекты, если они обнаружатся в доме или на придомовой территории.
Однако, как и в любой стране, покупатель не застрахован от неприятностей. Например, несколько лет назад в Чехии разразился скандал с компанией Ekospol: она начала бронировать квартиры, не получив разрешение на строительство. На оформление документов у компании ушло около 1,5-2 лет, цены на недвижимость выросли, и клиентам пришлось платить за квартиры намного больше, чем они рассчитывали.
Так что, прежде чем заключать договор, покупателю нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение, имеет ли он права на участок застройки, одобрен ли ему кредит в банке, а также заключен ли у застройщика договор с подрядчиками, советует Егор Хлебников.
Рантье теряют прибыль
Есть в Чехии и социальное жилье, но получить его от государства может только гражданин этой страны. «В одном из комплексов, которые возводит наша компания, мы на определенных условиях отдадим государству в лице местного муниципалитета несколько квартир. Но вообще сейчас правительство прорабатывает вопрос о создании специальной госкомпании, которая будет строить социальное жилье», — рассказал Егор Хлебников.
Чаще всего россияне покупают квартиры в Праге для сдачи в аренду. И лет десять назад это был прибыльный бизнес. Но с 2014 года новые квартиры в столице Чехии подорожали на 80% (по данным KPMG), а арендные ставки выросли лишь на 42%. Бизнес рантье стал менее привлекательным.
Однако спрос на аренду жилья большой — как среди местных граждан (32% населения живет на съемных квартирах), так и среди туристов.
Главное — тщательно просчитать перспективы своего арендного бизнеса. И учесть не только отчисления банку за ипотеку, но и расходы на содержание жилья.
Расходы и доходы
Во-первых, придется ежегодно платить налог на недвижимость. Любая квартира или дом продаются в Чехии вместе с участком земли под зданием, а стоимость участка зависит от расположения. Поэтому налог на квартиры одинаковой площади в разных частях Праги может отличаться в разы. Например, за жилье площадью 40 м2 в центре Праги нужно будет заплатить примерно 35 евро (2,9 тыс. рублей), а за такой же объект на окраине — около 18 евро. Многие сайты предлагают онлайн-расчет налогов.
Во-вторых — коммуналка, или поплатки (poplatky) по-чешски. За коммуналку обычно платит арендатор. Но если вы не сможете найти клиента и квартира какое-то время будет простаивать, то нужно иметь представление о размере поплаток.
Как и во многих европейских странах, показатели счетчиков воды, газа, электричества здесь снимаются раз в год, но в любой момент можно запросить информацию о фактически использованных ресурсах, и данные будут предоставлены в формате онлайн. Если в конце года обнаружится перерасход по пользованию ресурсами, вам придется доплатить. Если потратите меньше ресурсов, то разницу вам вернут.
Если брать в расчет среднюю 60-метровую квартиру в Праге (не учитывая локации), то месячный платеж (для удобства приведем его не в чешских кронах, а в евро) будет состоять из поплаток за отопление (45-50 евро), холодную и горячую воду (70-75 евро), вывоз мусора (5 евро), общедомового потребления электричества (4 евро), лифт (14 евро), уборку территории (10 евро), содержание земли (3 евро).
Итого: 150-160 евро (около 12,6 тыс. рублей). В год 1860 евро.
А сам владелец квартиры (опять же — без конкретной привязки к району) должен каждый месяц оплачивать страховку недвижимости (4 евро), расходы на управление домом и зарплату сотрудникам УК (20-25 евро), фонд ремонта (50 евро).
Итого: 75-80 евро (6 тыс. рублей). В год 930 евро.
Эти затраты надо соотнести с доходом от сдачи в аренду. Допустим, вам повезло, и вы получили надежного клиента, снявшего квартиру на несколько лет.
- Если ваш дом с 60-метровой квартирой стоит прямо в туристическом центре Праги, то в месяц вы будете получать от арендатора не меньше 1400 евро (16800 евро в год). Сам он за коммуналку будет платить по 200-250 евро в месяц.
- Жилье в прилегающих к центру районах обойдется в 800-1200 евро (14400 евро в год), поплатки — 150-200 евро.
- Квартира на окраине Праги принесет вам 600-1000 евро в месяц (12000 евро в год), а наниматель вдобавок заплатит 100-150 евро за коммуналку.
- Месячная аренда квартиры в пригороде столицы не менее 400 евро (4800 евро в год), поплатки — 100-150 евро.
Приплюсуйте сюда еще платежи по кредиту. Скажем, вы приобрели квартиру вблизи центра Праги за 285 тыс. евро, взяв в долг у банка 200 тысяч на 30 лет. Ежемесячно придется выплачивать примерно по 600 евро, в год — по 7200 евро.
А за двушку такой же площади стоимостью 150 тыс. евро в пригороде (размер кредита 105 тыс. евро) — по 300 евро в месяц и 3600 евро в год.
Несмотря на снижение рентабельности рентного бизнеса, спрос на жилье в Чехии со стороны иностранных покупателей растет. Во многом его формируют россияне, украинцы и белорусы, которые энергично эмигрируют в эту близкую им по менталитету славянскую страну.
Источники фото: prian.ru, goodfon.ru, czholding.ru, en.svoboda-williams.com.
