Переуступка – обычное дело при покупке квартиры. Когда вы берете жилье в новостройке у девелопера, и дом еще находится в процессе строительства, то оформляется договор долевого участия (ДДУ). Если же в момент обращения застройщик уже распродал все подходящие варианты, то приобрести недвижимость можно у физического лица.
Так бывает, когда покупатель хочет обладать конкретной квартирой в определенном доме, но не успел по тем или иным причинам ее приобрести. Например, не смог вовремя найти деньги. Что ж, выход один: покупка квартиры по договору уступки прав требования.
Кстати, таким способом можно купить квартиру не только у физлица. Настоящий бум переуступок наблюдался на рынке прошлой осенью, так как застройщики, опасавшиеся перехода на проектное финансирование, стремились получить возможность строить дома по старым правилам. Для этого им нужно было обеспечить как минимум 10% продаж в проекте.
Поэтому они выкупали квартиры сами у себя, а затем начали реализовывать их по переуступке.
Почему в этом случае нельзя оформить обычный договор купли-продажи? Потому что он работает только с уже построенными объектами.
А если дом еще «в процессе» и не введен в эксплуатацию (то есть объект недвижимости фактически еще не существует), то по нему можно лишь передать права и обязанности по ДДУ другому покупателю.
Какие могут быть сложности с договором уступки прав требования:
- дом могут сдать позже обозначенного в договоре срока.
Как известно, строительство объекта не всегда идет четко и гладко. Могут быть задержки и довольно серьезные переносы сроков сдачи. В этих случаях некоторые дольщики могут попробовать избавиться от будущей недвижимости и передать свои права и обязанности другому лицу. И претензий к покупателю тут быть не может: не он строит дом. Все вопросы адресуются к девелоперу.
Поэтому, прежде, чем покупать квартиру по переуступке, нужно проверить «историю» стройки, посмотреть, не было ли переноса сроков, а также обратить внимание на репутацию девелопера. Иначе при самом неблагоприятном сценарии можно вляпаться в долгострой.
Читайте также: Скажи долгострою – нет! Как распознать проблемы заранее
- есть опасность не получить обратно свои деньги.
Бывают, что стройка становится проблемной и в некоторых случаях дело доходит до расторжения договора. И тут кроется опасность: застройщик будет возвращать деньги, основываясь на первоначальном контракте. То есть, получить на руки можно будет сумму, указанную в ДДУ – а не ту, что нарисована в договоре уступки прав требования (она обычно сильно больше).
Как известно, цена на недвижимость в немалой степени зависит от стадии готовности новостройки. Разница между котлованом и «почти финалом» может отличаться на 10-45%.
Если первый покупатель успел купить «котлован», а перепродал право обладания квартирой, когда дом успел дорасти до 25 этажа, то стоимость лота увеличилась весьма существенно. Но при расторжении договора это учитываться не будет. И второй собственник потеряет часть своих денег.
- есть опасность нарваться на мошенников.
Например, когда продавец попытается продать права на квартиру по якобы утерянному паспорту и попросит рассчитаться сразу, не дожидаясь регистрации договора. Или, наоборот, после фиктивного развода «потеряет» паспорт, получит новый без штампа, продаст квартиру в новостройке, купленную в браке, по переуступке – а затем «бывшая» супруга отсудит у покупателя половину жилья.
Читайте также: Мошенник не пройдет! Онлайн-сервисы для проверки «чистоты» квартиры
Из-за этого необходимо более тщательно проверять документы. Надежнее всего заказать полную юридическую проверку приобретаемой квартиры, а не только конкретной новостройки (помните, риэлтор – это не юрист, у него нет нужной квалификации и знаний!).
Что может ожидать покупателя:
- долги предыдущего владельца, которые перейдут на нового собственника – например, если тот не полностью расплатился за квартиру при рассрочке (поэтому не стесняйтесь просить показать квитанции с подтверждениями оплаты);
- уступка права требования другому лицу (такое бывает, и разруливать эти ситуации долго и сложно);
- необходимость получения согласия застройщика на уступку прав (а такое согласие может быть получено не всегда);
- мошеннические схемы с поддельными паспортами или новыми «чистыми» документами.
Это, конечно, крайности. И договор уступки прав требования в целом является таким же надежным документом, как и любой другой официальный контракт. Однако, следует обращать внимание на правильность его оформления и тщательно проверять сопутствующие документы.
Читайте также: Можно ли продать квартиру и не платить 13% государству? Можно! В определенных случаях