Сохранился ли спрос на новостройки? Как отразятся на ценах введение карантина и ослабление рубля? Не встанут ли стройки из-за отсутствия стройматериалов? Будут ли выводиться на рынок новые объекты? На эти и другие вопросы отвечают представители застройщиков.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
— Мы не видим существенного снижения спроса. Продажи в апреле пока идут с небольшим отставанием от бюджета-2020, при том что в первом квартале мы продали значимо больше, чем предполагалось, в связи с чем цены в марте были откорректированы в сторону увеличения.
Если в начале апреля среди покупателей были в основном те, кто успел попасть на живой просмотр своей квартиры до периода самоизоляции, то теперь видим сделки, которые от начала до конца проходят онлайн. Мы стимулируем спрос, предлагая скидку при покупке квартиры, забронированной онлайн.
Что будет дальше? Многое зависит от длительности карантина. Мы понимаем, что платежеспособный спрос может пострадать. Особенно это повлияет на массовый сегмент рынка.
Стройки останавливать на сегодня причин нет. «Нерабочие» дни не распространяются на работников непрерывно действующих организаций, «приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей». К таким компаниям относятся и строительные. Проще говоря, строительный процесс невозможно просто так остановить, и все это понимают.
Конечно, в связи с экономической ситуацией вырастают риски по поставкам материалов. Если мы видим такие риски, то стараемся заранее все проплатить, чтобы поставки шли оперативно уже сегодня. Работаем и по импортозамещению: если предвидим сложности, можем поменять страну-поставщика. Здесь на сегодня нет нерешаемых проблем.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
— На первичном рынке недвижимости такого существенного падения спроса, как на вторичном, не было. Мы видели значительное снижение обращений в первую неделю карантина, но после люди постепенно стали возвращаться к повседневным делам. Все продажи у нас сейчас переведены в дистанционный режим. В ГК «КВС» уже больше года назад был запущен онлайн-магазин квартир, поэтому проблем с переходом на дистанционную работу у нас не было. Первичный рынок в этом плане выигрывает относительно вторичного, где сделки сложнее и для покупки все равно придется выйти из дома — как минимум чтобы посмотреть квартиру.
При этом, безусловно, снижение активности покупателей наблюдается. Кто-то потерял работу, у кого-то снизились доходы, другие находятся в состоянии неопределенности.
Мы сейчас заняли максимально открытую позицию, снимаем специальные репортажи о ходе строительства, запустили серию онлайн-трансляций со стройплощадок. Нам важно, чтобы наши клиенты видели, что работы ведутся и мы сейчас сосредоточены на том, чтобы сдать их дома в срок.
Планы по выводу новых объектов на сегодняшний день также не менялись. Мы продолжаем разработку новых проектов в соответствии с графиком. В начале апреля вывели в продажу новый пул квартир в ЖК «Ясно.Янино». На второй квартал этого года мы не планировали стартов других проектов. Что будет в III квартале, будет зависеть от того, сколько продлится карантинный период и как будет развиваться ситуация.
Ценообразование у нас идет в рамках плана, мы не повышали и не снижали цены и в ближайшей перспективе также не прогнозируем резких скачков в стоимости квартир.
Думаю, что цены на рынке сейчас будут стабильны. Предпосылки для их увеличения есть, поскольку растет себестоимость строительства. Уже подорожали некоторые материалы, комплектующие импортного производства, логистика. Однако повышение сейчас сдерживает снижающаяся покупательская способность. Падения цен, глобальных скидок и распродаж также не будет: рентабельность проектов сейчас невелика. Кроме того, в тех проектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование четко прописано в кредитном договоре с банком. Девелопер не может игнорировать эти договоренности, поскольку иначе могут последовать штрафные санкции банка. Работая по проектному финансированию, компании также меньше зависят от ситуативных движений спроса. Они могут продолжать стройку на средства банка и реализовать квартиры на более позднем этапе, когда рынок выровняется.
Сейчас цены держатся на хорошем уровне. Когда мы преодолеем кризисный период и спрос пойдет вверх, они неизбежно будут расти.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Можно ожидать, что во втором квартале произойдет некоторое снижение спроса, поскольку многие покупатели, планировавшие покупку на этот период, ускорили принятие решения и вышли на сделку в марте, когда появилась неопределенность с курсом рубля и развитием эпидемиологической ситуации. Со временем спрос восстановится, а как скоро это произойдет, зависит от ряда обстоятельств. В частности, от того, как долго продлится режим нерабочих дней. При этом появляются новые факторы, которые будут положительно влиять на спрос. Основной из них — запуск специальной ипотечной программы со ставкой 6,5% для всех граждан России. Безусловно, такая ставка поддержит покупателей и отрасль. В нашей компании уже стартовал прием заявок по данной программе.
Сделки с недвижимостью и раньше можно было заключить в режиме онлайн, например с иногородними покупателями, а сейчас это основной способ покупки квартиры. Можно ожидать, что точечные скидки и акции, стимулирующие удаленное заключение договоров, в ближайшей перспективе получат определенное развитие.
При этом качественные проекты от надежных застройщиков по-прежнему востребованы на рынке, а себестоимость строительства не уменьшается, поэтому снижения цен не ожидается. Дополнительное внимание покупатели могут обращать на квартиры, которые продаются через счета эскроу, поскольку это обеспечит дополнительную надежность сделки и сохранность вложений, что сегодня является особенно важным фактором.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— Спрос, безусловно, есть. После сверхактивного марта в апреле продажи идут более умеренно. Поэтому по итогам планируем меньший объем реализации, а также вводим корректировку по объему продаж на традиционно спокойный май и последующие летние месяцы.
В настоящее время покупатели более тщательно подходят к выбору объекта. Активный интерес к рынку недвижимости сейчас проявляют инвесторы, как правило их привлекают наиболее дешевые варианты – студии и однокомнатные квартиры.
Сейчас, с введением программы «Ипотека с государственной поддержкой» по ставкам 6,0–6,5%, рынок ждет небольшое оживление, так как это приведет покупателей, которые откладывали покупку.
Проблемы отсутствия или нехватки стройматериалов не возникало. Строительство объектов продолжается в соответствии с графиками. Остановок строительства не было. В том числе мы рассматриваем новые проекты, разрабатываем технические задания, занимаемся проектированием. Да, мы планируем выводить на рынок проекты; пока преждевременно говорить о сроках: с введением в отрасли проектного финансирования процесс вывода проекта на рынок стал более длительным.
Наш прогноз. Значительного отката цен ждать все же не стоит, так как 2020 год небогат на вывод новых проектов (по сравнению с 2019 годом сокращение нового предложения за три месяца составило более 30%) и предложение рынка новостроек постепенно сокращается. Акции, скидки могут иметь место в данный период, но они скорее локальны: на определенные типы квартир, в определенной локации, на проекты с изначально завышенными ценами и т. д.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda Intelligent Development:
— Да, спрос есть, он никуда не делся. Конечно, часть людей придерживаются сейчас мнения, что для совершения запланированной покупки лучше подождать, по крайней мере до момента, когда появится определенность в ситуации. Но это лишь небольшая отсрочка исполнения своих планов.
Наша стратегия управления рисками подразумевает ряд превентивных антикризисных шагов. В числе этих шагов такие меры, как законтрактовка «длинных» поставок с условием покрытия всех потребностей на текущий год. Это значит, что наши проекты обеспечены всеми строительными материалами по фиксированным ценам.
Если же говорить в общем, то, безусловно, себестоимость строительства растет в части материалов и комплектующих, содержащих валютную составляющую, а это почти треть всех стройматериалов. Это и арматура, зависящая от биржевых цен на металл, и качественные импортные отделочные материалы, и окна с импортной фурнитурой, и инженерное оборудование. Также себестоимость материалов зависит от объемов складских запасов и стоимости перевозок, и уже с начала апреля по этим причинам подорожали песок, щебень и цемент. В среднем рост может составить до 10–15%, и это, безусловно, отразится на цене нового жилья.
Очевидно, что после окончания карантина разные застройщики будут вести себя по-разному. Все зависит от того, насколько они зависят от денежного потока (привлечения денег от дольщиков по ДДУ), какие объемы продаж им требуются для того, чтобы держаться на плаву, и от того, насколько качественный и востребованный их продукт.
Те, кому для сохранения жизнеспособности необходим постоянный денежный поток, скорее всего, будут прибегать к скидкам. Но это опасное явление, так как, продавая ниже уровня экономики проекта, компания (а вместе с ней и ее клиенты) имеет все риски недостроя.
Покупателям я бы посоветовал осторожнее относиться к скидкам и выбирать свое новое жилье исходя не из сиюминуюной кажущейся выгоды, а из реальных потребностей вашей семьи. Купить квартиру — не то же самое, что купить велосипед: не стоит бездумно рисковать своими деньгами, особенно если планируете привлечение ипотечных средств. Если есть возможность, выбирайте качественный продукт и вкладывайтесь в него: если ваши жизненные обстоятельства пойдут по негативному сценарию, вы по крайней мере будете уверены в ликвидности своей квартиры и возможности ее выгодно продать.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti