Что же происходит с квартирами Замоскворечья, которые сняты с продажи?
Напомню, что 33 элитных дома, предложения в которых мониторю с особым вниманием, с января по середину апреля «потеряли» 41 квартиру.
27 квартир на счету двенадцати домов - «голубых фишек» Замоскворечья (Индекс-12). И 14 объектов - в пассиве 21 дома «второго эшелона» (Индекс-21).
Итак, из 41 квартиры только 4 проданы. А остальные? По итогам телефонного общения выделил характерные ответы собственников и их агентов.
- «Квартира снята с продажи, но если есть покупатель - приводите».
- «Квартира не продается, но если есть покупатель, собственник готов к сделке».
- «Собственник в ближайшее время не будет продавать, не знает какую цену поставить».
Два собственника через несколько месяцев безуспешной продажи переориентировались на долгосрочную аренду. Тема аренды - требует отдельного анализа. Зачастую, на первый взгляд прибыльная схема, при анализе приведенной стоимости показывает, что собственник в итоге финансово проигрывает.
Шесть продавцов даже после карантина не планируют возвращаться на рынок, настроены выждать и понять динамику цен.
В принципе, уже сейчас можно ответить на этот вопрос: рынок элитной недвижимости движется вниз. Вполне реально снижение цен в сентябре до 20-25% по многим объектам, не говоря о тех, где цены сильно завышены. База, относительно которой строю прогноз - январь-2020, т.е. без учета роста курса доллара.
Кстати, одна из проданных квартир Замоскворечья "ушла" с дисконтом около 20%: за месяц до сделки цена снижена собственником со 120 до 99 млн. рублей.
По поводу квартир, цены на которые номинированы в долларах. Элитная недвижимость - не биржевой товар и не экспортный. Покупают квартиры в 99% случаях резиденты РФ, зарабатывающие деньги в рублях. На что бы обратил внимание продавцов, "привязавшие" квартиры к доллару.
Такие объекты, прежде всего, помогают продавать квартиры тем, кто оставил предложения на рынке по старым ценам, тем более снизил ценник. Помогают в этом и собственники, снявшие объекты с продажи.
На фоне сократившегося предложения выбор сужается, а привлекательная цена - более заметный сигнал для покупателя.
Поэтому, если реально настроены продать квартиру, «выводить» ее с рынка не стоит. По ценообразованию: повышение цены с большой вероятностью «обездвижит» актив минимум на год. Нащупать «равновесную» цену продажи сейчас очень непросто, многое зависит от конкретного объекта и сколько покупателей заинтересуется им.
В отличие от продавцов, в рядах которых заметна растерянность и нервозность, среди покупателей очевидно прослеживаемся настрой на ожидание снижения цен. Посмотрим, что будет после карантина.
В следующей публикации - о квартирах Замоскворечья в "бетоне".
Если вопрос продажи элитной недвижимости в Замоскворечье актуален, запишитесь на бесплатную скайп-сессию, - расскажу, как продать квартиру за полгода в текущей ситуации по лучшей цене.