В нынешней экономической ситуации, когда многие бизнесы были вынуждены отказаться от аренды своих помещений, полагаем, что в скором времени, когда законодательные ограничения с хозяйственной деятельности будут сняты, компании будут активно искать новые помещения и заключать новые договоры аренды.
Рассмотрим, на что следует обратить внимание в арендатору, чтобы не попасть в невыгодное для себя положение, не потерять деньги и не стать жертвой мошенников.
1️⃣ Права и полномочия Арендодателя.
Лицо, указанное в договоре в качестве Арендодателя, должно совпадать с лицом, указанным в Свидетельстве о собственности в качестве собственника предмета аренды.
От имени собственника-юридического лица подписантом договора должен выступать либо Генеральный директор, либо лицо, имеющее доверенность на заключение договоров от имени юридического лица (срок, на который выдана доверенность, должен покрывать дату подписания договора, а сама доверенность должна быть представлена арендатору и приложена в виде копии к договору аренды.
От имени собственника-физического лица или ИП подписантом может выступать также лицо по доверенности, но в этом случае доверенность должна иметь нотариальное заверение (что следует дополнительно проверить).
⛔Отсутствие надлежаще оформленных прав и полномочий арендодателя может повлечь ничтожность договора аренды, и, как следствие, потерю денег арегдатором, которые, вероятно, придётся возвращать через суд.
2️⃣Точное описание предмета договора аренды: адрес арендуемого помещения, его площадь, разрешенное назначение.
Если Вы арендуете часть большого пространства (кабинета, склада, магазина) необходимо проверить, чтобы к договору была приложена план - схема всего этого пространства, и на ней был отмечено конкретное место и площадь, которую будете арендовать Вы.
⛔Иначе может получиться, что вместо стола у окна Вы арендовали, например, зону возле входа в туалет или подсобное помещение.
3️⃣Проверяем положения относительно коммунальных платежей.
Если коммунальные платежи подлежат оплате Арендатором Арендодателю (например, в составе переменной части арендной платы), то необходимо проверить, что в договоре есть указание на обязанность Арендодателя предоставлять копии квитанций на коммунальные платежи, полученные от поставщика коммунальных услуг, а также предоставлять расчет пропорции коммунальных платежей, приходящейся на Арендатора, исходя из объёма занимаемой им площади и/или прочих четких критериев расчета.
❗Кроме того, следует удостовериться, что в переменную часть арендной платы договором не включено еще каких-либо "лишних" платежей (например, отчислений на кап.ремонт), которые не подлежат компенсации Арендатором.
Оплата электроэнергии и водоснабжения Арендатором должна происходить по счетчикам, которые, в идеале, обязан установить в сдаваемом в аренду помещении Арендодатель за свой счет.
Если же обязанность по установке счетчиков возлагается договором на арендатора, то необходимо сразу же в этом пункте договора предусмотреть соответствующее согласие Арендодателя на неотделимое улучшение помещения Арендатором.
⛔В противном случае, у Арендатора будут проблемы с налоговым учетом затрат на приобретенные счетчики.
Это же касается любых иный неотделимых улучшений арендуемого помещения, которые Вы намерены в нём произвести.
4️⃣Положения относительно возмещения Арендатором причиненного помещению ущерба и различных штрафных санкциях.
Такие положения могут быть разбросаны по тексту договора, повторяться несколько раз или встречаться в совершенно неожиданных местах.
Соответственно, правки по этим пунктам должны сводиться к двум наиболее важным моментам, которые должны быть четко зафиксированы в тексте:
а) вина Арендатора в причинении ущерба помещению должна быть документально доказана (то есть установлена с привлечением государственных служб и зафиксирована в их заключениях, или же в решении суда),
б) ущерб, а также любые штрафные санкции, могут быть вычтены Арендодателем из очередных сумм арендной платы или обеспечительного платежа, только после их акцепта Арендатором или при наличии соответствующего решения суда.
⛔В противном случая, можно столкнуться с ситуацией, при которой Арендодатель однажды решит, что ему причинен ущерб, в котром виноваты именно Вы и, несмотря на Ваше несогласие, заберет на его покрытие, как минимум, деньги из обеспечительного платежа, а, как максимум, будет требовать еще намного больше, что приведет, естественно, к конфликту, и необходимости экстренно освободить помещение.
5️⃣Проверяем наличие в договоре обязанности сторон по подписанию Акта приема-передачи помещения.
⛔В отсутствие подписанного сторонами договора Акта приема-передачи помещения, договор аренды, во-первых, в силу положений ГК РФ, не может считаться заключенным, и, соответственно, все расходы по нему не будут правомерными. А, во-вторых, именно в момент подписания Акта приема-передачи Арендатор имеет возможность проверить фактическое состояние помещения, которое он собирается занимать и, соответственно, отказаться от него, если его состояние не соответствует договору.
До принятия помещения и подписания Акта приема-передачи Арендатор ничего не должен Арендодателю.
***
✅Если Вы хотите получить ПРИМЕР договора аренды с внесенными в него корректировками нашего профессионального юриста, то самый дешевый способ это сделать в данный момент - это вступить в нашу обучающую группу Школа Проверки Договоров (ШПД)!
🔳🔳🔳
О Школе
Школа Проверки Договоров (ШПД) -
обучающий проект, направленный на развитие компетенций всех, кто не является юристом (главных бухгалтеров, финансовых директоров, налоговых консультантов), но заинтересован в развитии навыков по самостоятельной проверке договоров и устранении договорных рисков
В Группе мы на постоянной основе рассматриваем риски и принципы проверки различных видов договоров, делимся своими проверенными шаблонами, а также дарим подарки в виде наших авторских регламентов, положений и инструкций! 🎁
Подробная информация о проекте доступна в описании на нашей странице в Фейсбуке
👆Обратите внимание!
Вход в Группу является платным! Однократный вступительный взнос составляет 1000р.💰
🆓В дальнейшем все уроки и контент проекта доступны участникам бесплатно!