С августа 2018 года действует порядок установления зон с особыми условиями использования территорий, в ходе которого после утверждения границ зоны уполномоченный орган направляет сведения об этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
То же касается и санитарно-защитных зон. Уполномоченный орган для них - Роспотребнадзор. Мы касались действующего порядка установления СЗЗ в одной из статей.
Однако санитарно-защитные зоны, установленные до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ, тоже должны быть внесены в ЕГРН.
Сейчас крайний срок для этого - 01.01.2025. Это значит, что к 2025 году все санитарно-защитные зоны должны быть в ЕГРН.
С одной стороны, срок до 2025 года означает, что можно не спешить. С другой стороны, в ч.10 и 11 ст. 26 того же 342-ФЗ от 03.08.2018 есть норма, которая указывает, что если установленная ранее зона не соответствует требованиям утвержденного Правительством положения о СЗЗ, то ее нужно корректировать и заново согласовывать.
Сейчас положение о санитарно-защитных зонах не разработано. Однако, как только оно появится, часть зон точно окажется не соответствующими ему. Это значит, что если не внести СЗЗ в ЕГРН сейчас, есть риск, что придется заново ее согласовывать в ближайшем будущем.
Для внесения зоны в ЕГРН нужно ее текстовое и графическое описание.
Это документ, содержащий координаты границ зоны. Подробнее о нем тут. Описание готовит кадастровый инженер.
Нельзя сдать описание зоны напрямую в Росреестр для внесения в ЕГРН. Его нужно сдать в Роспотребнадзор, который, в свою очередь, направляет документы в Росреестр.
К сожалению, на практике сложилось так. что Роспотребнадзор не просто перенаправляет документы, но и проверяет зону на соответствие действующему законодательству - Постановлению Правительства РФ от 03.03.2018 N 222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон".
Некоторые “старые” зоны удовлетворяют требованиям этого постановления. Но многие не соответствуют. Наиболее частая причина - со времени установления зоны в ее пределах появляются новые земельные участки, которые по закону не могут находиться в СЗЗ. Например, участки под жилищное строительство. Либо меняется вид разрешенного использования уже существовавших участков, также, например, с сельскохозяйственного использования на индивидуальное жилищное строительство. По закону такого не должно быть, закон обратной силы не имеет, а следовательно его действие не может распространяться на действия в прошлом. Однако старые проекты СЗЗ часто не соответствуют текущей ситуации, потому что местные власти, выделяя земельные участки, просто не знали о существовании санитарно-защитной зоны на конкретной территории.
В результате приходится менять границы зоны и согласовывать ее заново.
Резюмируем:
- Вы должны передать в ЕГРН сведения об установленной для ваших объектов санитарно-защитной зоне до 01.01.2025.
- Есть смысл сделать это до утверждения положения о санитарно-защитных зонах, потому что, если “старая” зона не будет соответствовать новым требованиям, придется ее пересогласовывать.
- Для внесения в ЕГРН нужно текстовое и графическое описание границ зоны, сделанное кадастровым инженером.
- Описание сдается в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор будет проверять зону на соответствие требованиям 222-ПП от 03.03.2018. Если зона не соответствует, придется утверждать ее заново.
Как видите, внести сведения о санитарно-защитной зоне в ЕГРН может быть долгим и тяжелым приключением. Поэтому мы рекомендуем не откладывать эту задачу до середины 2024 года, а начинать уже сейчас.