Ведущий юрист московского рынка недвижимости Ирина Дагаева ответила на мои вопросы о текущей ситуации и проблемах, возникших в связи с пандемией Коронавируса.
Сейчас риэлторы разделились на разные лагеря. Некоторые паникуют, парализованы страхом и не понимают, что делать дальше. Мои успешные ученики продолжают работу и говорят, что работы этой сейчас у них море. Однако есть и вопросы, связанные, например, с техническими возможностями проводить и регистрировать сделки.
Я пригласил к себе в прямой эфир ведущего юриста рынка недвижимости, со-преподавателя моего курса «Агент-миллионер за 90 дней» Ирину Дагаеву. Она ответила на мои вопросы и на вопросы риэлторов, которые писали нам во время трансляции. Делюсь с вами этой полезной информацией. В первой части поговорим о регистрации сделок.
– Приветствую Вас, Ирина! Спасибо, что нашли время ответить на вопросы в прямом эфире! Что происходит сейчас лично у Вас в работе?
– Лично я налаживаю операционную работу на будущее, контролирую те сделки, которые у меня есть в работе. Те, которые находятся на регистрации или планируются. В настоящее время у меня 9 таких сделок, по ним заложены деньги, где-то в ячейках, где-то в безналичном порядке – в аккредитивах. Последняя сделка как раз в пятницу 27 -го марта была направлена на регистрацию. Эти документы Росреестром получены, но пока их судьба непонятна.
По совершению сделок в последние несколько дней из моего опыта и моих коллег-агентов, которые, естественно, держат руку на пульсе, можно сделать следующие выводы. Мы с Вами уже говорили, что у нас по-прежнему есть возможность электронной регистрации.
В обычной жизни у нас есть несколько способов направления документов на государственную регистрацию. Помимо сдачи через МФЦ, которая, к сожалению, сейчас для нас закрыта, у нас есть способ электронный, через удостоверяющий центр, который может генерить электронную подпись. И также можно направить документы почтой, но этот способ мы отметаем в связи с громоздкостью и неудобством, в связи с тем, что и заявление, и договор купли-продажи должны быть заверены нотариусом.
Что касается электронной регистрации, то в данный момент самым оптимальным являются, конечно же, нотариусы и банки. Центр недвижимости от Сбербанка, который может делать эту электронную регистрацию.
В чем здесь есть проблема? Если у нас обычная простая сделка, можно зайти на сайт Сбербанка (есть другие банки, но Сбербанк наиболее полно и качественно оказывает эту услугу). Если это простая сделка, которая удовлетворяет требованиям электронной регистрации, один продавец и один покупатель, безналичный расчет, то я не вижу здесь проблем. Удобно то, что деньги просто упадут на счёт в случае электронной регистрации, удобно, когда и расчёты держит в руках банк (если Сбер, то это сервис безопасных расчетов) и регистрацию.
Если по какой-то причине у нас расчеты в каком-то другом месте, например, в каком-то другом банке, через аккредитив или ячейку, а регистрация в Сбербанке, у нас возникает следующая проблема - под какие условия делать доступ к деньгам? Электронная регистрация предполагает электронные документы, если в обычной жизни вы могли бы предоставить выписку из ЕГРН бумажную, то сейчас её получение затруднено. И мы вынуждены либо в безналичном порядке объединять банк, который проводит расчёты, и банк, который проводит регистрацию, это неудобно при альтернативных сделках, которых по-прежнему большое количество, либо делать сделку нотариальную. Тогда нотариус занимается электронной регистрацией, если у него такая услуга предусмотрена, кстати, она бесплатна по закону. Но тогда он нотариально должен заверять договор, даже если он не подлежит по закону нотариальному удостоверению. Дополнительная услуга нотариуса считается как процент от кадастровой стоимости. В целом по Москве это будет около 30 или 50 тысяч рублей.
Безналичный расчет хорош, если и он, и регистрация проходят в одном банке. Потому что банк видит, что регистрация прошла, он самостоятельно получает информацию из Росреестра, и открывает доступ к деньгам.
Хорошие новости. Как стало известно, ещё сама не пыталась пользоваться, но коллеги и другие источники подтвердили, что со вчерашнего дня регистраторы принимают физически документы на регистрацию. По крайней мере, в Московском регионе. И это нам позволяет получить доступ к тем ячейкам, которые заложены, но регистрация ещё не прошла. Или планируется сделка с альтернативной покупкой или с опекой и т.д., или сделка межрегиональная, где два объекта в связке, но в разных регионах.
В электронной регистрации следите за тем, чтобы регистрирующий удостоверяющий центр, и то юрлицо, которое даёт доступ к деньгам, между собой совпадали.
– В чем ещё отличие между электронной регистрацией банка и регистрацией у нотариуса?
Нотариус может выдать бумажный документ о том, что электронная регистрация действительно состоялась, что электронный штамп соответствует записи в реестре. И вот эта бумажка, которая пришита к договору, может быть доступом к ячейке. А просто электронный штамп – мы понимаем, что это просто распечатанная бумажка. Такие условия доступа к деньгам, к сожалению, опасны, особенно в сегодняшних условиях, когда некоторые люди паникуют, некоторые вообще не понимают, как дальше быть.
Поэтому, сейчас в технологии проведения сделки появилось много новых подводных камней, и нужно провести своего клиента между этими рифами. И самостоятельно с этим справиться сейчас крайне затруднительно, нужно понимать, что на рынке происходит, и понимать практику применения законодательства. Наше законодательство запутанное, очень часто на деле все не так, как написано.
В следующих материалах я продолжу делиться с читателями моего блога информацией из нашей беседы с юристом номер 1 в недвижимости, со - преподавателем курса "Агент - миллионер за 90 дней" Ириной Дагаевой.
