Спад на рынке жилья в ближайшие месяцы неизбежен. Спорить можно лишь о его глубине и продолжительности. Между тем, государство возлагало на отрасль большие надежды, а девелоперы рассчитывали на взаимность в вопросе развития рынка жилья.
Пока рынок жилья чувствует себя достаточно хорошо, а на фоне других пострадавших отраслей просто отлично. Но это краткосрочный эффект.
Рынок жилья: посмотри на эти ставки, посмотри на эти цены...
В текущем году рынку жилья надо готовиться к снижению активности и снижению продаж. Важно, чтобы процесс сжатия рынка прошел контролируемо. Опыт 2015 года подсказывает, что субсидирование ставок по ипотеке может поддержать спрос и удержать рынок от сильного падения. Но опробованные рецепты работают не всегда.
Сегодня, в отличие от 2015 года, будет недостаточно дать рынку "дешевую ипотеку". Сейчас в сложном положении могут оказаться не только потенциальные покупатели, но и застройщики. С недавнего времени они могут осуществлять строительство новых домов только на основе проектного финансирования (кредит от банка) или на собственные средства. Последних крайне мало на рынке.
На текущий момент рынок находится на этапе трансформации,
и значительная часть строится еще по старой схеме (строительство ведется, в том числе за счет средств от продажи квартир). Но около трети строек уже финансируется банками, а деньги от проданных квартир лежат на эскроу-счетах. Девелопер за использование кредитных средств платит банку проценты. А банк за накопленные деньги дольщиков не платит никому.
По данным Дом.РФ, на начало апреля 2020 года в России в стадии строительства находилось около 100 млн. кв. м. Из них около 30,8 млн. кв. м с использованием эскроу-счетов.
С такой конструкцией рынок жилья России 2020 года подошел к очередному периоду спада. Серьезное отличие от предыдущих периодов в том, что проблема падения продаж, теперь общая проблема - и застройщика, и покупателя, и банка.
В каждом конкретном случае условия кредитования девелопера могут отличаться. Но эффективность застройщиков во многом зависит от темпов продаж. В случае заметного снижения числа сделок вся прибыль рискует уплыть в банки. У девелоперов не останется ни стимулов ни возможностей для дальнейших инвестиций. В худшем случае финансовые учреждения получат в нагрузку и недостроенный объект с дольщиками, которым необходимо будет вернуть деньги.
Главный вопрос, который необходимо решить рынку жилья в 2020 году - сохранение оборотов на приемлемом уровне и поддержание строительного процесса. Важно сохранить эффективность девелоперского бизнеса, не допустить окончательного перетока финансовых средств отрасли в пользу банков. Это тупиковый путь развития рынка.
Поэтому, вспоминая о субсидировании процентной ставки по кредитам, надо иметь в виду не только покупателей квартир, но и самих застройщиков. А еще текущий период - хороший момент, для того чтобы отказаться от ложных целевых ориентиров в национальных проектах. Пора, наконец признать, что цифра Госплана в 120 млн. кв. м недостижима. А все вопросы можно списать на короновирус. Сейчас все так делают.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter, чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
02.04.2020