Здравствуйте, меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и постоянно решаю проблемы с недвижимостью моих клиентов. Делюсь полезными советами, практикой и жизненными хитростями.
Недавно я рассказал в своей статье о трех заблуждениях, что ссылка на форс-мажор поможет арендатору не платить за аренду.
Сегодня мы поговорим как пошагово разорвать договор аренды в новых обстоятельствах.
Нельзя просто выехать из помещения и прекратить платить.
Правило гласит, что пока договор действует, обязанность платить аренду сохраняется. Не имеет значения освободил ли арендатор помещение или нет - пункт 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
По этой причине необходимо легально расторгнуть договор аренды, чтобы ни у кого не возникло в будущем претензий.
Какие способы существуют чтобы расторгнуть договор аренды?
Существует три классических способа расторгнуть аренду:
- По соглашению сторон - п. 1 статьи 450 ГК РФ
- В одностороннем порядке - по специальным условиям изложенным в договоре либо согласно статьям 619 и 620 ГК РФ
- По решению суда - когда стороны не достигли соглашения о расторжении, не признали факта нарушения обязательств.
Каждый из этих способов требует сложной работы по сбору доказательств. Например, когда расторжение происходит в связи с тем, что помещение не соответствует требованиям санитарной безопасности. Либо чрезмерный шум, который ранее невозможно было обнаружить.
Однако в нынешней ситуации с пандемией добавляется весьма важное основание, которое ранее нельзя было применить:
- Расторжение в связи с существенным изменением обстановки - разновидность расторжения договора аренды по решению суда, но в соответствии со статьей 451 ГК РФ.
В чем особенность расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстановки?
В 1920-х годах Германия переживала гиперинфляцию. При этом в 1923 году она была зафиксирована в размере 3,25 млн. процентов в год. То есть, цены удваивались каждые 49 часов. В таких условиях страдали арендодатели, которые не могли получить размер платежей соответствующий их имуществу.
Поэтому немецкими судами была применена позиция "о существенном изменении обстановки", где по решению органа цена за аренду помещения была увеличена в связи с абсолютно новыми реалиями.
В России инфляция не является существенным изменением обстановки. Практика судов в этом смысле однозначна. Например, постановление Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10. Как минимум потому, что она не была столь чудовищна как в послевоенной Германии.
Однако в данный момент мы столкнулись с тем, что на основании Указа мэра Москвы от 14.03.2020 г. №20-УМ распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством. Из-за этого имеется факты о приостановлении работы бизнеса и снижение потока клиентов.
Для этого и появляется статья 451 ГК РФ, когда расторжение или изменение договора аренды происходит из-за экстраординарных событий, о чем не сказано в других статьях ГК РФ и чего нет в договоре.
В каких случаях применяется статья 451 ГК РФ?
Должно быть выполнено одновременно четыре условия, а именно:
- Никто не мог предвидеть изменение обстановки в момент заключения договора - пандемию никто не ожидал.
- Новую ситуацию невозможно преодолеть - пандемия всеобъемлюще влияет на всех нас.
- Сохранение договора в нынешнем виде приведет несоизмеримым ущербу для стороны - действие договора в условиях пандемии приводит к банкротству
- В договоре не определено кто несет риски в новой обстановки - о пандемии нет речи в договоре.
Вот именно совокупность этих условий позволит арендатору заявить о расторжении договора аренды, если никаких других подходящих оснований в договоре нет.
Как расторгнуть? - Четыре шага для разрыва договора аренды.
Порядок действий схож по своей сути с тем, когда расторгают договор по решению суда. Потому определим действия следующим образом.
Шаг 1. Направление уведомления.
Уведомление о расторжении на основании статьи 451 ГК РФ направляется по почте заказным письмом с уведомление о вручении. Внутри обязательно должна содержаться опись. Направляете по всем адресам, которые вам известны. То есть, по юридическому, фактическому, а также по тому адресу, что указан в договоре аренды.
Подготовить уведомление можно как самостоятельно, так и обратиться ко мне. Вот форма заявки на юридически услуги размещена на моем сайте: https://bashkevich.com/request/
Я проведу проверку вашего договора аренды. Выявлю риски на предмет того, что именно может затребовать арендодатель при расторжении.
Шаг 2. Вывезите оборудование из помещения и подготовьте документы.
Проведите работу по вывозу вашего имущества. Но также учтите, что собственники помещений могут запретить это делать. Так случается, что арендодатель меняет замки в помещениях, а также грозит устроить погром. Все потому, что боятся арендатор может уехать и не заплатить деньги, на которые собственник рассчитывает.
В этом случае, начните прорабатывать и этот сценарий. А главное, пусть ваш телефон обзаведется моим номером: +7 (999) 715-28-30 и номером правоохранительных органов.
Кроме того, вам следует уже в этот момент собирать доказательства о том, что пандемия повлияла на ваш бизнес непосредственным образом. Сейчас из-за запрета покидать жилье гражданам не трудно доказать, что клиентов стало значительно меньше. Составьте также отчет о прибылях и убытка и финансовую отчетность о выручке. Её также важно направить арендодателю в догонку для подтверждения вашего негативного положения.
Постарайтесь также получить справку об отсутствии задолженностей по аренде от контрагента. Соответственно все выписки по оплате докажут добросовестное исполнение обязательств по договору.
Заключение из территориальных палат ТПП РФ о форс-мажоре будет не лишним.
Специально по этой теме я готовил статью о форс-мажоре на сайте моего бюро. Называется: Как применить форс-мажор в договоре аренды?. Переходите по ссылке, там больше информации как форс-мажор поможет избежать ответственности за нарушение договора аренды.
Шаг 3. Подписать акт о возврате либо уведомлять арендодателя два раза.
Акт о возврате помещения является ключевым документом, после которого договор считается окончательно расторгнутым. В этом случае вам требуется составить приглашение на подписание акта в сдаваемом помещении. Возврат ключей также должен быть зафиксирован.
Если арендодатель не является, то направляется уведомление повторно.
В случае повторной неявки, акт подписывается в одностороннем порядке в присутствии свидетелей, помещение опечатывается, а ключи высылаются арендодателю.
Шаг 4. Подается исковое заявление
Для этого подается заявление со следующими требованиями:
- о признании договора аренды расторгнутым на основании статьи 451 ГК РФ;
- о возврате обеспечительного платежа (депозита) по статье 381.1 ГК РФ.
Согласно правилам арбитражного процесса подача заявления возможна только спустя месяц после отправления акта возврате помещения, на который арендодатель не явился. Также в нем должно быть заявлено требование о возврате депозита.
Составление такого заявления является весьма обязательной частью процесса расторжения договора аренды, поскольку как сказано было раньше, невозможно выехать и не платить. Если не было соглашения о расторжении (ст. 452 ГК РФ), когда стороны заключили дополнительное соглашение к основному договору аренды, то имеется риск признания вас должником.
Следуйте рекомендациям и не попадайте на лишние расходы.
Запись на консультацию по вопросу о расторжения договора аренды вы можете осуществить на моем сайте. Стоимость консультации и все контакты по этому адресу: bashkevich.com
Присоединяйтесь к моему инстаграму @bashkevich хороший юрист всегда должен быть рядом.