В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели предложение и спрос на первичное жилье в Московском регионе в зависимости от стадии возведения домов. По состоянию на март, доля введенных в эксплуатацию проектов в старой Москве за год уменьшилась на 35 п.п., до 20%, при этом число объектов на уровне котлована выросло на 24 п.п., до 44%. Большинство покупателей жилья в прежних границах столицы — 64% — выбирают готовые дома. Еще больше желающих приобрести жилье в максимальной степени готовности в Подмосковье — 78%, причем в данной локации этим требованиям удовлетворяет 55% предложения. После реформы долевого строительства разница в цене квартир в ЖК на стадии котлована и в построенном доме стремительно сокращается, и можно было бы говорить о дальнейшем росте популярности готового предложения — если бы не происходящий экономический кризис, который делает рынки непредсказуемыми.
Предложение
За прошедший год доля проектов на начальной стадии строительства выросла в старой Москве на 24 п.п., до 44% предложения. При этом на присоединенных территориях она снизилась на 16 п.п., до 8%, а в Подмосковье — на 5 п.п., до 12%.
«Значительное увеличение в Москве доли проектов на уровне котлована во многом связано со стартом продаж новых очередей существующих ЖК, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Уменьшение их числа в ТиНАО и области объясняется придерживанием новых проектов с целью создания дефицита и стимулирования спроса».
Доля объектов на этапе монтажа этажей за год выросла во всех локациях столичного региона. Максимальный подъем был зафиксирован в Новой Москве — с 31% до 55% предложения. В прежних границах столицы процент ЖК в средней стадии готовности увеличился на 11 п.п., до 36%, в Московской области — на 10 п.п., до 33%.
«Рост доли проектов на этапе строительства является следствием выхода новых ЖК в 2019 году и слабых темпов их реализации на уровне котлована, — объясняет Валерий Кочетков. — Эти объекты появились на рынке уже после введения эскроу-счетов и проектного финансирования, т. е. по новой бизнес-модели, без „бесплатных“ денег дольщиков. Стоимость жилья в таких ЖК на этапе котлована была не столь привлекательной, как к тому привыкли покупатели, что и привело к сниженным показателям продаж».
Процент проектов на стадии отделки либо уже введенных в эксплуатацию в регионе серьезно сократился, в первую очередь — в старой Москве (с 55% до 20% предложения). В Подмосковье уменьшение оказалось не столь ощутимым (с 60% до 55%), а на присоединенных территориях оно составило лишь 8 п.п. (с 45% до 37%).
«Введенные в эксплуатацию ЖК начали активнее продаваться после выхода проектов с эскроу-счетами, т.к. разница в цене между готовым жильем и новостройкой на уровне котловане стала терять свой вес, — говорит Валерий Кочетков. — Примечательно, что в прошлом году мы наблюдали обратный процесс, когда доля проектов на стадии отделки заметно росла: тогда застройщики торопились довести свои дома до 30%-ной готовности, позволяющей им работать без перехода на эскроу».
Спрос
Востребованность проектов на стадии котлована за прошедший год демонстрировала разнонаправленную динамику в зависимости от локации. В прежних границах Москвы она сократилась на 2 п.п., до 16% продаж, в ТиНАО осталась прежней (20%), в области выросла на 6 п.п., до 10%.
По словам экспертов компании, такие изменения отражают колебания настроений потенциальных покупателей: с одной стороны, приобретение через эскроу дает им больше уверенности, а с другой, после реформы долевого строительства в зоне риска находятся до 30% игроков рынка недвижимости.
Популярность объектов на этапе монтажа этажей за год уменьшилась во всех локациях столичного региона. В старой Москве она снизилась на 14 п.п., до 20% сделок, на присоединенных территориях — на 15 п.п., до 25%, в Подмосковье — на 2 п.п., до 12%. В то же время спрос на готовые московские ЖК увеличился на 16 п.п.: теперь их выбирают 64% покупателей вместо 48%. В Новой Москве введенные в эксплуатацию проекты стали популярнее на 15 п.п., сегодня на них приходится 55% сделок. Лишь областные готовые ЖК потеряли 4 п.п. спроса, но и это не помешало им остаться уверенными лидерами: продажи в таких комплексах составляют 78% сделок на «первичке» в Подмосковье.
«Предпочтения покупателей почти повсеместно смещаются в сторону готового жилья, — подытоживает Валерий Кочетков. — После реформы долевого строительства разница в стоимости квартир в ЖК на стадии котлована и в построенном доме сократилась примерно в два раза, до 10%. Думаю, что со временем доля клиентов, выбирающих жилье в готовых проектах, может еще возрасти. Хотя, конечно, ключевую роль в трендах на рынке в ближайшее время будет играть социально-экономическая повестка, которая пока очень противоречива».