Итак, как и обещал, про спекуляции на объектах недвижимости, продающихся на аукционах.
Аукционы бывают двух видов: добровольные и принудительные. Первые обычно используют те, кому нужно быстро что-то продать. Есть риэлторы, специализирующиеся именно на проведении таких аукционов. Объекты, которые продаются подобным образом, можно найти, например, на сайте reob.ru.
Можно ли использовать такие объекты для вложений с целью спекуляции? В моей практике такого не было, но в теории можно.
В каком случае? Если есть конкретный запрос на что-то, продающееся таким образом, или, если вы видите, что выставленный на аукционе объект можно с помощью минимальных вложений сделать на порядок более привлекательным для покупателей.
Но вообще, на такие аукционы чаще попадают объекты с длительным периодом экспозиции. То есть, продающиеся долго. Объекты массового спроса, например, типовые квартиры в спальных районах таким образом продают гораздо реже, хотя и такое бывает. Поэтому творческий, креативный подход к подобным объектам может дать результат.
А вообще добровольные аукционы тема интересная, актуальная и мало разработанная в русскоязычном секторе недвижимости, и мы обязательно к ней вернемся и все разложим по полочкам. Когда выгодно, как это происходит, какая разница между ценами реальных сделок там и там.
А сейчас только коротко. Добровольный аукцион обычно выгоден только покупателю. В общем случае он позволяет продать объект за минимальный срок и с максимальной стоимостью. Но, что бы эта технология работала эффективно, в аукцион нужно вкладывать какие-то средства. Без гарантии результата. Результат тут только в том, что на данный момент вы сможете охватить в короткое время практически всех потенциальных покупателей.
Теперь о принудительных аукционах.
Аукционы по банкротству.
Вообще говоря, большая тема, но больше половины вопросов по ней обычно сводится к тому, насколько реально заработать на спекуляциях объектами, которые на этих аукционах появляются?
Я сейчас выскажу достаточно важную мысль, которую вам подтвердит любой человек, занимающийся спекуляциями на аукционах. Вероятность заработать на покупке чего-либо, продающегося на аукционах по банкротству, тем выше, чем более узкий и специфичный вид лотов вы намерены купить. Соответственно, когда на аукцион выставляются предметы массового спроса и массового обращения, легковые автомобили или, как в нашем случае, типовые квартиры в больших городах, вероятность сильно сэкономить на приобретении подобного лота намного меньше.
У кого есть хороший шанс заработать? У того, кто хорошо разбирается к конъюнктуре товаров в какой-то узкой области. Например, в оборудовании для деревообработки, строительной технике и т.п..
Дело тут в том, что работа на покупке объектов с аукционов эта реальная большая работа. А люди, занимающиеся строительством или деревообработкой, обычно занимаются именно строительством и деревообработкой, а не работай с аукционами.
Другими словами, шансы купить на аукционе что-то дешевле рынка больше у тех, кто покупает какой-то узкоспециализированный товар. Это справедливо и по отношению к недвижимости. Если вы в теме относительно спроса на коммерческую недвижимость в каком-нибудь малоизвестном уголке страны, у вас есть шанс купить что-то интересное.
Впрочем, бывают удачные вложения и в столичные объекты. Но такое происходит скорее в силу удачного для покупателя стечения обстоятельств. Когда другие игроки не заметили потенциально интересный лот или не имели свободных средств. Такое бывает, но чаще бывает наоборот, поэтому по статистике, на одно такое удачное вложение, приходится несколько неудачных. А это время. Не только то время, когда простаивает ваш капитал, но и ваше личное время.
Но это не значит, что в этой сфере не стоит пробовать свои силы.
Приведу несколько приемов, которые могут помочь заработать спекулянтам на таких аукционах.
Прием №1.
Может заинтересовать мелких инвесторов. Ищите объекты в глубинке. Желательно объекты инфрастуктурного свойства, которые там присутствуют в единственном экземпляре. Например, помещения под магазины, аптеки и т.д., такие, которые там реально нужны. Наоборот, помещения, потенциальное целевое назначение которых в конкретном месте сейчас неочевидно, например строения, относящееся к бывшим военным объектам в малонаселенных местах, лучше избегать.
Думаю, разжевывать дальше не нужно. Вдалеке от столиц, в деревнях и небольших поселках обычно есть только один магазин. Если это Россия или ближайшее зарубежье, этот магазин построили еще при советской власти, а второй строить не выгодно. Поэтому существующий всегда будет задействован именно как магазин. Его у вас с большой вероятностью кто-то купит или возьмет в аренду.
Как правило, у людей в таких местах в моменте нет достаточных средств для выкупа на аукционе. Поэтому вернуть сразу такие вложения не получится.
Для тех, кто любит расчеты два примера. Первый – человек купил бывший магазин недалеко от границы Белоруссии Латвии, в Латвийской глубинке. Купил за 9 тыс. евро. И почти сразу сдал за 110 евро в месяц + коммуналка. Посчитайте, сколько процентов он получает на свои вложения. В евро.
Второй пример, российская глубинка, Смоленская область, инвестор выкупил полуразвалившийся строение того же магазина в небольшой, но еще населенной деревне за 350 тыс. рублей. И в течение двух недель продал его за 600 тысяч, правда, с рассрочкой платежа в один год.
Во всем этом есть, правда, один вопрос, стоящий внимания. Где вы, и где латышская или российская глубинка?
Совет №2
Ищите заказчика, а желательно нескольких близких по роду деятельности заказчиков. Например, логистические структуры, строительные, заготовительные и иные организации, покупающие объекты для своих нужд. То есть компании с примерно однородным спросом. И ищите объекты «под них».
Такая тактика уже требует некоторых связей в соответствующих организациях и четкого понимания их потребностей.
Но вообще, и то, и другое это уже своего рода инвестиционная профессиональная деятельность. Кроме некоторого капитала она требует усилий, времени, и этим имеет смысл заниматься только с прицелом в дальнейшем заниматься такими вещами какое-то время.
На этом, я думаю, про спекуляции и инвестиции мы пока закончим.
Далее коротко о том, сколько можно получить денег, работая как риэлтор.
