Если вы не настроены много вкладывать в меблировку, то для быстрой сдачи достаточно минимального набора. Главное, что нужно арендаторам - это кухонный гарнитур, холодильник и стиральная машина.
Главный принцип - просто и максимально прочно!
Надо понимать, что дорогая обстановка для квартиры эконом-класса не сможет сильно поднять цену. Потому, что для этого конкретного дома по таким квартирам есть ценовой потолок, как бы вы ни вкладывались в кухню и ремонт. Предел повышения арендной цены за счет улучшенной обстановки - в пределах 10-20 % от средней рыночной цены. При этом затраты на обстановку при таком подходе как правило вдвое, а то и втрое выше.
Что касается ремонта, то отделка от застройщика обычно выгоднее ремонта своими силами. В любом случае, запомните: для ремонта ПРОЧНО - это на первом месте, ДЕШЕВО - на втором! Краску Тиккурила, которой вы покрасите стены, вы сможете отмыть от грязи мыльной тряпкой. Краску ТЕКС вам придется и отмыть и перекрасить.
Кухня - кухонный гарнитур.
Никогда не ищите сток! Покупайте только массовые модели, не тратьте время на поиски остатков.
Мы сталкиваемся с ситуациями, что стандартную кухню нам везут из двух ИКЕЙ - с Дыбенко и с Парнаса. Что уж говорить о мебельных магазинах: если окажется, что деталей не хватает, ожидание установки или замены обернётся потерей времени и простоем квартиры. Столешницу лучше заказать дорогую, устойчивую к воде. Стеновые панели ставить не надо точно! Делайте фартук из кафельной плитки.
Конечно, для небольшой квартиры в спальном районе техника уровня Сименс или гарнитур верхней ценовой линейки ИКЕА не требуются.
Но если выбирать, то мы предпочитаем ставить недорогую линейку из ИКЕИ. Все-таки гарантия на 25 лет и ремонтопригодность кухни - большой плюс для владельца недвижимости.
Немного о фурнитуре для шкафов.
Если вы потратитесь на ящики с петлями Блум, то можете быть уверены, что они будут работать 25 лет (и дольше) и не принесут вам хлопот. А вот дешевые петли выпадают из постановочных гнезд, в результате из строя выходит сначала каркас, а затем и фасадная часть. В итоге вам приходится менять целый ящик только из-за того, что поставщики кухни сэкономили на петлях. А кто оценит ваше время, которое вы потратите на поиск и замену?
Техника
В недорогие квартиры достаточно купить плиту, холодильник и стиральную машину. Все остальное покупать не обязательно.
А вот что обязательно - подумать о долговечности техники. Наша практика показывает, что китайские посудомоечные или стиральные машины выходят из строя в течение первых двух лет службы, пылесосы марок LG или Самсунг исправно работают не более трех лет. При этом техника уровня Занусси или Бош прослужит вдвое-втрое, а иногда и в пять раз дольше.
Стиральная машина Электролюкс из нижнего ценового диапазона будет стоить всего на 30% дороже, чем, например, Канди российской сборки. Но надо отметить, что за 17 лет управления квартирами ни одна такая машина у нас не вышла из строя.
Что касается Канди или Индезит, статистика значительно хуже. А это не только деньги на саму машинку, это расходы по утилизации старой техники, расходы на поиск, доставку и установку новой!
Мебель и ТВ
В квартиры лучше ставить недорогую кровать с нормальным матрасом. Диваны приходят в негодность за три года или быстрее. Кровать служит гораздо дольше. Как правило, мы только меняем матрас один раз в 5-10 лет.
Однако есть такая планировка студий, что если установить кровать, то не остаётся свободного места. Тогда мы покупаем раскладной диван ИКЕА со сменным чехлом, причем самый недорогой - ведь года за три любой диван придет в негодность.
Если ваша цель - сохранить свой бюджет, то в малогабаритную студию не надо покупать ни тумбу, ни телевизор. Хотя квартира с ТВ и с тумбой более ликвидна, то есть сдастся быстрее.
И не забываем, что ТВ гораздо чаще, чем стиральная машина, выходит из строя. Это касается и дешевых марок типа Тошиба, и дорогих типа Сони.
Если всё же устанавливаете телевизор, то надёжнее будет подвесить его на стене на кронштейне.
Санузел - сантехника, стиральная машина
Можно покупать самую недорогую линейку сантехники известного производителя, но ни в коем случае не китайского или российского производства! Только 2 российских унитаза из 10 будут работать исправно, 1 китайский смеситель из семи прослужит пять лет. Но кто сказал, что они попадутся именно вам? Что, если вам попадутся те 6 смесителей, которые сначала потекут, а потом затопят соседей? Вы поедете их ремонтировать, искать сантехника, договариваться с жильцами, но ведь ремонт дешевого смесителя обычно не помогает. Мы советуем покупать шведскую или финскую сантехнику бюджетной линейки. Можно покупать и чешскую, она немного дешевле.
При выборе сантехники всегда интересуйтесь наличием запчастей и сервисных центров. Если сливного бачка или запорного клапана нет в Максидоме или специализированном магазине, вы не сможете объяснить жильцам, что неделю или месяц они могут не пользоваться туалетом. А поменять унитаз не так просто как кажется!
Сколько же будет стоить обустройство квартиры?
Минимальная меблировка “с нуля” обойдется в районе 200 000 рублей. Таков средний чек для Санкт-Петербурга на данный момент.
Сюда входят: кухонный гарнитур с плитой, стол со стульями, холодильник, кровать с матрасом, стиральная машина, шкаф, а также светильники, шторы, чайник, ТВ, расходы на сборку и установку мебели и техники.
Наверняка вас волнует и вопрос амортизации. Есть мнение, что в сдаваемой квартире она выше, чем в квартире собственной. Однако наш опыт показывает, что амортизация помещения сильно зависит от проживающих.
Конечно, семьи с детьми быстрее амортизируют квартиру. Но в малогабаритных квартирах как правило останавливаются молодые пары без детей, либо одиночки. В нашей практике такие жильцы скорее сохраняют квартиру, чем амортизируют.
Резюмируем наши советы:
- Ремонт малогабаритной квартиры делаем просто, но надежно, применяя бюджетные линейки известных производителей.
- Обстановку делаем по тем же принципам: надёжно, заменяемо и без изысков.
- Помним, что в такую квартиру достаточно сделать мини-кухню. То есть кухню с минимальным количеством шкафов, с двухкомфорочной варочной панелью без духового шкафа. Вытяжку лучше сделать канальную.
- Кухня может быть без чайника и без микроволновки. Но уж если наниматель попросит купить микроволновку - купите из тех денег, что получите из аренды.
- Обязательно ставим и подключаем стиральную машину и недорогой холодильник.
- Кровать или диван - оцените по обстановке. Кровать всегда лучше.
- Стулья и стол - купите самые простые в ИКЕЕ.
- Не забудьте про такие детали, как жалюзи или готовые шторы из ИКЕИ. Жильцы всё равно об этом попросят - ведь белые ночи в Петербурге длятся несколько месяцев
😍 Полезная информация для рантье, обзор рынка недвижимости Петербурга, объекты недвижимости на продажу и в аренду на нашем канале. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/clubrentals
#налогсдачаваренду #налогаренда #clubrentals #Управлениеквартирами #доходнаянедвижимость #санктпетербург #доверительноеуправление #инвестициинедвижимость #продажаквартирпетербург #cдатьварендупетербург #петербург #недвижимостьпетербург #налогприсдачежилья #налогнадоход #налоговаяаренда #оплатаналога
Если у Вас есть недвижимость в Санкт-Петербурге, то мы можем стать Вашей надежной управляющей компанией. Работаем 15 лет на рынке Санкт-Петербурга.
Стоимость управления квартирой составляет 10% от ставки арендной платы, при этом минимум составляет 3 000 рублей в месяц. Это та сумма, которой обеспечивается Ваше спокойствие: Вы получаете полный финансовый отчет, круглосуточную поддержку, гарантию соблюдения договорных отношений.
Чтобы узнать, какой доход может приносить Ваша квартира в Санкт-Петербурге, напишите нам! Мы сможем рассчитать арендную ставку с максимальной точностью, исходя из параметров квартиры и ее удаленности от метро. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.