Переходим к мифу №4.
Он про то, что, если у вас есть лишняя квартира, ее выгодно сдавать в аренду. Так ли это?
Я имел возможность наблюдать многих хозяев квартир, которые сдавали и сдают их в аренду. И скажу так, мифов в головах людей по этой теме хватает с избытком.
Основная причина – инерция в понимании ситуации.
Для начала рассмотрим, в каких случаях вообще есть объективные причины, что бы квартиру сдать, а не продать?
1. Цены на недвижимость растут.
2. Вы хотите сохранить за собой право собственности на конкретную квартиру.
3. У вас в собственности специфическая недвижимость, продажная стоимость которой относительно невысока, а стоимость аренды наоборот выше или не ниже среднерыночной.
4. У вас есть возможность и желание зарабатывать, сдавая квартиру посуточно.
5. Вы просто не знаете или не решили, что делать с деньгами, которые будут выручены от продажи квартиры.
Во всех остальных случаях, я бы рекомендовал от недвижимости избавиться.
Думаю, лет двенадцать назад, вы бы от меня такой рекомендации не услышали. Но вот сейчас слышите, и для этого есть основания.
Пройдемся по пунктам.
1. Цены на недвижимость. Они не растут!
Увы, во многих городах России и стран СНГ это так. Почему, читайте раздел про цены. Надеюсь, прочитав его вы (при старательном рассмотрении ситуации) сможете самостоятельно прогнозировать, что будет с ними в обозримом будущем в том или ином месте. В общем, и это факт, для большого количества объектов. Их цена падает или не догоняет инфляцию. Даже официально заявляемую.
Безусловно, некоторым особняком идет недвижимость за рубежом. Но это отдельная тема, и на этой теме автор этих строк потерял в свое время достаточно денег, что бы получить хороший опыт. Мы к ней еще вернемся. Но большинство людей редко ездит за границу, и для них это, как правило, не актуально.
Таким образом, большого числа собственников недвижимости фактор роста цен не актуален.
Идем дальше.
2. Вы хотите сохранить за собой право собственности на конкретную квартиру.
Так действительно бывает. Вы хотите жить здесь, но, увы, не сейчас. Сейчас не получается. Вы работаете в другом городе или у вас проблемы с финансами, и содержание дорогого дома в престижном месте вы временно не тяните. Причин может быть множество. Но они должны быть.
Часто квартиру или дом берегут как память. Скажу так, такая память тоже элемент роскоши. Если, это например, квартира, доставшаяся вам в наследство от бабушки, которую вы очень любили, следует понимать, что бабушки там больше нет. Она теперь в вас или, как полагают религиозные люди и оккультисты, где-то еще. Но уже не в этой квартире.
То есть причины, для сохранения права собственности на конкретную квартиру (кроме вашей лени) должны быть вескими.
3. У вас в собственности специфическая недвижимость, продажная стоимость которой относительно невысока, а стоимость аренды наоборот выше или не ниже рыночной.
Так бывает. Предположим, у вас квартира на первом этаже. Такие квартиры трудно продать быстро, и они дешевле аналогичных квартир. В то же время, стоимость найма такой квартиры мало отличается от стоимости найма квартир на «хороших» этажах. Арендатору чаще важны другие вещи: расположение квартиры, ее комплектация, состояние, возможность парковки. То есть соотношение цена/стоимость аренды у таких квартир бывает лучше.
Кроме того, арендаторы, живущие на первом этаже, никого не зальют. Часто первые этажи арендуют адвокаты и нотариусы, которые по закону могут осуществлять свою деятельность в жилых помещениях. Такие квартиры арендуют для ведения занятий, репетиторства и т.п.
Еще, как это не странно, бывает выгодно сдавать убитые квартиры. Такие квартиры часто снимают строители, студенты и иные люди, которые не могут позволить себе что-то лучшее. Почему выгодно? Арендные квартиры с ремонтом, конечно, сдаются дороже, и арендаторы у них боле респектабельные, но и поддержание их в хорошем состоянии тоже требует усилий и денег. Если эти деньги и усилия вычесть из арендной платы, думаю, эта мысль становится более понятной.
4. У вас есть возможность и желание зарабатывать, сдавая квартиру посуточно.
Это уже бизнес. Или частичная занятость. Есть люди, которые занимаются почасовой сдачей, это уже может быть прибыльным бизнесом, но для этого нужно иметь определенный взгляд на жизнь и связи в соответствующих органах.
Такой взгляд и связи есть не у всех, но и в случаях краткосрочной аренды ничего не делать не получится. От слова совсем.
Квартиру нужно убирать, тратить много время на показы, заселения и выселения. Работать с рекламой. То есть это своего рода постоянная работа. Её, конечно, можно переложить на других, но этих других нужно контролировать. Это должны быть надежные исполнительные люди, и с этими людьми вы будете делиться прибылью.
То есть пассивным методом получения денег это не назовешь, поэтому посуточную и почасовую аренду мы рассмотрим потом. Там много нюансов, которые приходят с опытом. Их нужно знать. Отмечу только один момент. У меня сложилось мнение, что много постов и статей в сети на эту тему, это что-то очень похожее на скрытую рекламу известной компании Airbnb. Тем, кто реально пользовался услугами этой компании, действительно есть, что рассказать, но эти рассказы будут немного не такими позитивными. Но, повторяю, к этому мы еще вернемся. Об этом я вам тоже кое-что расскажу. И даже расскажу, как снимать квартиры через этот сайт примерно на 30% дешевле, чем объявляет хозяин. Следите за выпусками.
5. Вы просто не знаете или не решили, что делать с деньгами, которые будут выручены от продажи квартиры.
Может быть, кто-то и удивиться, но я считаю эту причину очень уважительной. Если у вас появляются деньги, ими нужно управлять. Это серьезная работа, связанная с риском. Риском эти деньги потерять.
Дело в том, что время идет только в одну сторону, и владелец денег, как и владелец недвижимости оказывается сейчас в ситуации, когда ни то не другое не может приносить ему тот доход, который эти активы приносили ему, скажем, десятилетие назад, а тем более раньше. Что бы приносили, нужно очень хорошо разбираться в той же недвижимости или в чем-то еще, и действовать в этом «чем-то» с каждым годом все более активно.
Тогда у вас есть шанс.
Тут я позволю себе философское отступление.
Предположим, у вас есть лишняя квартира стоимость которой сейчас эквивалентна 100 тыс. долларов. Если вы проживете оставшуюся часть жизни, владея этой квартирой, вы потеряете эти деньги. При этом не важно, сколько она будет стоить, когда вы из этой жизни уйдете, даже, если она будет стоить миллион биткоинов. Там, куда вы уйдете, этого миллиона у вас уже не будет, а те 100 тыс., которые вы могли вложить в свою собственную жизнь, вы так и не вложили. Не объехали вокруг света, не съездили в Антарктиду, не пожили в Париже, не поплавали на яхте с алыми парусами и даже не устроили любимому человеку «миллион алых роз».
А, если вы умерли в дорогом особняке пригорода Лондона ваши дела, как вы сами понимаете, окажутся еще хуже.
Понимаете, о чем я? Нет, разумеется, я не призываю вас немедленно тратить все ваши деньги на путешествие в космос или что-то еще. Это ваше личное дело. Если вам комфортнее жить, владея квартирами, владейте. В этом отступлении от основной темы я попробовал описать вам философию, которая идет на смену той, которая существует сейчас. Но вы должны понимать, что эта философия возникает не на пустом месте, для этого есть объективные причины. И это надо иметь в виду.
Какие тенденции тут работают- это мы тоже разберем. Тот, кто видит причины явлений, лучше ориентируется в происходящем.