Представьте себе: вы покупаете недвижимость (дом или квартиру, например). Подобрали подходящий вариант, цена устроила — подписали договор, рассчитались, зарегистрировали собственность на себя.
Казалось бы, все — на этом можно выдохнуть, теперь вы законный собственник.
Но нет, даже получив официальный документ о праве собственности, покупатель не застрахован от того, что не придется впоследствии расстаться со своим дорогостоящим приобретением. А причиной тому могут стать всего-лишь несколько букв…
Приведу поучительный пример из судебной практики: спустя 3 с лишним года после покупки дома суд заставил мужчину вернуть недвижимость продавцу (Верховный суд РФ).
А начиналось все довольно удачно: через знакомых он нашел отличный вариант покупки загородного дома с участком и за вполне приемлемую цену.
Хозяйка согласилась отдать дом вместе с землей за 4,5 млн рублей. В преддверии новогодних праздников, 30 декабря 2013 года, они подписали договор купли-продажи, а в январе зарегистрировали переход права собственности.
На этом покупатель с продавцом, как и полагается, разошлись, каждый при своем. Но позже выяснилось, что не навсегда.
2014 год, как многие помнят, вошел в новейшую историю резким скачком валютного курса. Соответственно, 4,5 млн рублей, за которые бывшая хозяйка продала свой дом в начале 2014 года, в конце того же года выглядели уже весьма невыгодной ценой.
Но договор уже подписан и исполнен — невозможно отменить его, сославшись на удорожание недвижимости. Однако продавец еще раз внимательно перечитала текст договора — и нашла-таки за что зацепиться.
В январе 2015 года она направила покупателю претензию о расторжении договора. Тот, разумеется, ничего не ответил — и гражданка подала в суд иск с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей дом обратно.
Безусловно, нельзя вернуть то, что уже было передано в рамках исполнения обязательства (договора купли-продажи в данном случае).
Но есть одно исключение: некогда Верховный суд РФ разъяснял, что в случае расторжения договора продавец вправе потребовать вернуть ему вещь, если она не была оплачена покупателем (п. 65 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
Истец сослалась на то, что деньги за дом она от покупателя так и не получила. А это существенное нарушение договора — значит, веское основание для его расторжения и возврата недвижимости.
Дело в том, что продавец и покупатель, полагаясь на сложившиеся между ними доверительные отношения, довольно халатно подошли к оформлению документов.
Прежде всего, не было расписки о передаче денег. Стороны ограничились пунктом в договоре, который гласил, что «покупатель оплачивает стоимость дома и участка до подписания настоящего договора».
Действительно, отметка в договоре о полном расчете между сторонами на момент заключения сделки служит доказательством оплаты.
Есть много примеров в судебной практике, которые подтверждают: при наличии такого пункта расписка о передаче денег не требуется — ведь стороны своими подписями на договоре уже подтвердили окончательный расчет между ними.
Но покупателя в этом случае подвела одна маленькая деталь: в договоре говорилось «оплачивает», а не «оплатил».
Бывшая хозяйка дома зацепилась за это — и суд поддержал ее в том, что слово «оплачивает» указывает лишь на то, что покупатель принял на себя обязательство оплатить дом с участком.
Поэтому пункт в договоре о расчетах между сторонами не позволяет установить в точности, были переданы деньги продавцу или же нет.
А так как других доказательств оплаты покупатель не представил, то факт передачи денег подтвердить не удалось — и суд удовлетворил иск продавца: и дом, и участок вернулись обратно к ней.
Верховный суд РФ оставил в силе это решение определением от 11 июля 2017 г. В итоге, спустя почти три с половиной года, покупателю пришлось возвращать приобретенный им так выгодно дом.
А вот если бы в договоре вместо слова «оплачивает» было слово «оплатил», то почти наверняка это дело завершилось бы по-другому.
«Оплатил» однозначно дает понять, что расчет завершен — значит, оплату удалось бы подтвердить договором и тем самым отбиться от претензий продавца.
Вот так, всего лишь из-за трех лишних букв мужчина остался без дома...