Негативные факторы на рынке недвижимости в 2019
Что из негативного прошло на рынке, если столько положительных факторов ? И на самом деле кажется, что нужно еще больше инвестировать и брать кредиты, вкладывая в студии и квартиры ?
1. Падение рынка, а не рост.
Если посмотреть внимательно на цифры и аналитику за последние 10 лет, то рынок недвижимость ещё не восстановился по отношению к 2014 году и на самом деле даже все цены которые сейчас есть на рынке, по которым продается недвижка очень сильно переоценен на конец 2019 года.
Я молчу про 2020й год., так как за последний месяц + 1-2% у застройщиков ценники поднялись как минимум и это плохой звоночек.
И переоценены цена за счет как раз за счет введения эскроу счетов, которые ввели в 2019 году. Это сильный негативный фактор для инвестиций, для инвесторов, т.к. большинство ранее зарабатывали на инвестициях в котлован.
Я лично не инвестирую в котловане и все-таки вкладываю уже в готовые дома - "бетон". И рекомендую покупать недвижку именно ту, которую можно сразу купить, оценить возможность инвестирования с каким-то дисконтом и сразу начать сделать ремонт в ней для аренды или просто перепродать и заработать свой Кеш.
Но огромный рынок недвижимости построен на том, чтоинвесторы входит в котлован и сейчас такой возможности не будет. Возможность останется, но доходить снижается и интерес снижается соответственно. Да, остались новостройки на рынке и они продаются без эскроу счетов. Но в реальности ценник завысили на них и доходность будет равна 10-20 процентам в 80-ти процентах случаев инвестирования в 2020 году. Я не рекомендую ничего покупать у застройщиков, так как они продают и по завышенной цене и сроки сдачи могут быть 2021 года, что увеличивает риск и снижает доходность.
2. Другой негативный фактор - это то, что агенты и застройщики врут.
По-другому и не скажешь. Огромное количество рекламы, огромное количество агентов, мнение экспертов, которые говорят нужно покупать недвижимость сейчас, потом она будет дороже и прочие мнения! На мой взгляд так говорят те люди которым просто нужно сейчас продавать на этом зарабатывать, но знающие люди понимают что нет смысла и торопиться ! Нет смысла купить объект просто ради сделки. Агенту всегда хорошо, какая разница он заработал на покупке недвижимости или он заработал на продаже вашей недвижимости. И все за счет вашего кармана и конечно!
Вот пример, Barli (Баркли) строит Медовую Долину. ЖК находится в Москве, точнее в Новой Москве, но в 20 км от МКАД! И они ценник такой там задрали, и в итоге в январе 2020 года еще на 10 процентов поднимают стоимость квадратного метра! Хотя в реальности там нужно снижать, так как цена уже на 20 процентов выше рынка!
3. Третий негативный фактор это то, что вторичка, именно старый фонд начинает резко дешеветь.
Вторичка и старый фонд, но люди почему-то благодаря рекламе застройщиков хотят покупать все в новостройках. Новые красивые дома и подъезды, но не самый лучший ремонт и не самое лучшее качество домов. И это конечно негативный фактор потому что на недвижимость можно зарабатывать на выкупе выкупа. И это старый фонд, но мы не так хотим инвестировать во вторичку, потому что ее не хотят покупать. Немножко парадоксально, но мне кажется со старым фондом со вторичным будет еще хуже, потому что у нас идет огромная программа реновации. Мы сносим старые дома строим стрёмные новостройки с некачественным ремонтом с очень плохой отделкой и которые будут продавать по цене новостроек. Аргументируя тем, что эти дома лучше и качественные. Скорее программа реновации может опустить рынок и снизить стоимость квадратных метров, а не наоборот.
4. Продажа квартир с отделкой.
Последний четвертый основной негативный фактор - это все таки, то что застройщики стали продавать и делать все с отделкой с ужасной отделкой. По-другому и не назовешь. Ремонт от застройщика привлекает ценой и возможность купить все в ипотеку. Но если пообщаться с большинство потенциальных покупателей, та часть из них просто "выкидывает" эту отделку, делают демонтаж и вкладывают деньги, уже не дешевые ипотечные.
Я считаю, что мы переплачиваем деньги те, которые не нужно переплачивать и уже лучше взять там white box или квартиру без отделки чем вкладывать туда деньги.
Снижение стоимости ремонта, для того, чтобы попасть в сердца клиентов и их бюджет предоставляют дольщикам не качественную отделку и ПИК СТАНДАРТ, а головную боль, просроченные сроки и кучу проблем.
Можно просто открыть отзывы ПИК ремонта и отзывы жителей ПИК-домов, и вам расскажут, что на самом деле такое ПИК СТАНДАРТ ?
В целом даже пару этих фото наглядно покажут, какие квартиры вам передают ?
А ведь эти квартиры принимал кто-то и часть дольщиков не приняли квартиры как следует. И так и зарабатывает ПИК, вопрос только в том, что видимо строителям вообще ничего не платят, раз такие руки ...
Застройщикам возможно это выгодно, они как минимум прокручивают ваши деньги на отделке по 2-3 года до начала самого ремонта квартиры.
Но с использованием эскроу счетов уже вряд ли так получится, хотя .... ПИК например имеет право продавать без спец счетов. Про это стоит поговорить отдельно думаю.
Еще раз повторюсь.
- 1. Не верим рынку и его ценам
- 2. Торгуемся всегда
- 3. Вера в рост обманывает вас
- 4. Не покупаем через застройщиков
- 5. Вкладываем в ликвидные объекты - Студии, евродвушки.
Прочитать первую часть Что случилось с рыном недвижимость в 2019 году ? Часть 2.
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями. Подписаться можно ТУТ.
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ?
Прочитать про ошибки, при выборе недвижимости можно в статьях:"Почему люди теряют деньги при покупке недвижимости" и 10 шагов для покупки квартиры без агентов
