С 1 января 2020 года начал действовать ФЗ-430 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ», запрещающий изъятие квартир у добросовестных покупателей. Таковыми признаются граждане, которые пострадали при заключении сделки, ориентируясь на данные Росреестра.
Справочная информация: согласно данным Росреестра, в 1 полугодии 2019 года в суде были разобраны 980 исков с требованием вернуть имущество «из чужого незаконного владения». Наиболее часто подобные дела рассматривались в Санкт-Петербурге, Москве, Московской и Ростовской областях, а также в Краснодарском крае. 267 исков относились к жилым помещениям, 74 из них были удовлетворены (это значит, что люди оказались фактически на улице).
Такое обилие исков не удивляет: покупка «вторички» может сопровождаться самыми неожиданными проблемами.
Например, внезапным появлением неизвестно откуда взявшихся родственников или наследников, которые начинают предъявлять законные права на жилье. Они требуют свою долю, настаивают на освобождении жилплощади или предлагают совместное проживание. А суд, как правило, встает на их сторону. И несчастным новоселам приходится исполнять требование закона.
А если жилье берется в ипотеку, то ситуация совсем патовая: ни жилья, ни денег, ни надежды.
Поэтому власти решили предпринять шаги для защиты своих граждан. Делать они это стали поэтапно.
1. Сначала появились поправки к ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым пострадавшие от действий мошенников покупатели получат полную компенсацию убытков. При условии, конечно, что они были не в курсе «криминального» прошлого квартиры.
2. Вторым этапом стало принятие ФЗ-430. Данный закон принимает во внимание сроки давности: 3 года с момента регистрации права собственности добросовестного покупателя. Если спустя это время вдруг выяснится, что продавец крутил мошеннические схемы с жильем, жилье останется у своего нового владельца. Либо государство изымет его, предоставив полную компенсацию.
Читайте также: Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки
Правда, тут всё не так просто. Запрет на отъем жилья распространяется лишь на недвижимость, находящуюся в государственной собственности.
Как может возникнуть такая ситуация? Чаще всего, мошенники подделывают документы и по ним вступают в наследство. Или каким-то иным способом вдруг становятся хозяевами квартиры при помощи «фальшивок».
А новый владелец ни сном, ни духом, что квартира «с криминальным душком»: платит деньги мошенникам, не зная, что жилье на самом деле принадлежит государству. Но он же в этом не виноват! Он честно полагался на данные государственного реестра.
Чтобы лишить его квартиры, придется доказать, что он был в курсе всей ситуации. То есть, опровергнуть презумпцию невиновности. Сделать это будет довольно затруднительно, если покупатель заказал выписку из ЕГРН и получил официальное подтверждение, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимость числилась за конкретным продавцом.
Читайте также: Мошенники от ЖКХ: как уберечь себя и близких
Впрочем, «прицепиться» к чему-нибудь всегда можно. Например, заявив, что покупатель должен был обратить внимание на то, что квартира несколько раз сменила собственников за короткий отрезок времени.
Поэтому юристы в один голос твердят: ДО подписания бумаг обязательно заказывайте справку в паспортном столе или в УК о том, кто был прописан в конкретной квартире с момента ее покупки или приватизации.
Еще неплохо бы проверить, нет «висят» ли на квартире какие-нибудь ограничения, судебные споры, и нет ли у ее продавца задолженности, которая может «вылиться» в банкротство (информация находится на сайте Федеральной службы судебных приставов).
А еще многие считают, что, если банк одобряет ипотеку, то автоматически проверяет надежность сделки. Это не так.
Он, конечно, проверяет, но только чтобы обезопасить себя. Квартира останется в залоге у банка при любых обстоятельствах. А сложности, возникшие у бывших и новых владельцев, его касаться не будут. Более того, финансовая организация может даже потребовать у заемщика досрочной выплаты жилищного кредита.
Покупка «вторички» всегда несет в себе определенные риски. И не всегда их можно с легкостью отследить.
Так не лучше ли снизить риски и выбрать жилье в новостройке у проверенного девелопера? Учитывая новые законы, которые обязывают теперь проводить сделки по эскроу-счетам, это более безопасный механизм.
По крайней мере, вы точно будете являться первым владельцем квартиры и получите новое жилье с современной планировкой. А если сложности при строительстве все же возникнут, то вы не останетесь без денег: банк вернет вложенные средства.
Читайте также: Россиян «посчитают». Власти создают систему контроля доходов