На сегодняшний день сдача дома или квартиры в аренду теми, у кого они есть, является самым популярным способом улучшить свою жизнь. Решив сдать недвижимость в аренду, собственник начинает узнавать, что для этого нужно и что из этого может получиться. Итог не всегда радует, потому что могут возникнуть проблемы.
Основная проблема – это порча или кража имущества квартирантами. Подробно эти проблемы описаны в статьях «Недвижимость, как источник дохода» и «Как сдать жилье в аренду, чтобы не было мучительно больно».
Но, даже если будет правильно оформлен договор аренды, взыскать с квартирантов убытки, в случае если…, будет очень сложно, долго и дорого. И, даже получив решение суда о взыскании убытков, можно остаться без денег, потому что у должника их просто не будет и госисполнителям нечего будет взыскивать.
Самое большое заблуждение арендодателей заключается в том, что они верят, будто квартиранты станут бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, как к своему собственному.
Отсюда истекает первый закон арендодателей:
«Все, что может быть испорчено, будет или оторвано, или разбито или украдено, или поломано!».
Все читали объявления типа «сдам квартиру одинокой девушке» или волшебную, по мнению арендодателей, фразу «военных просим не беспокоиться»? Это попытки наивных арендодателей защитить свое имущество путем отбора хороших квартирантов, мол прочитав такое, все «плохие» арендаторы заплачут от горя и безысходности и будут десятой дорогой обходить такую квартиру.
На встречу придет милая и пушистая девушка, пообещает и подпишет все, что захотите, только потом окажется, что к ней поселился муж/жених/брат, да еще и собакой/кошкой и т. д. который окажется тем самым плохишом, т. е. начнет работать первый закон арендодателей.
Кто-то скажет, что в договоре аренды можно прописать пункт о запрете проживания посторонних личностей и животных. Конечно, можно, но вот запретить «военным» ходить в гости к арендатору вряд ли получится!
Вот почему важно подготовить квартиру для сдачи в аренду, потому что все навороты типа «евроремонта» с хрустальными люстрами, будут низведены до уровня студенческого общежития.
Что касается бытовой техники, то комплектовать съемную квартиру нужно только теми устройствами, которые собственнику не жалко будет потерять.
Можно заключить договор с агентством недвижимости на управление квартирой, переложив на них риск порчи имущества, но от того, что такой договор будет заключен может быть мало пользы, если агентство не сможет гарантировать возмещение убытков (у агентства из имущества есть только старый компьютер, а офис арендованный). Эта проблема подробно разобрана в статье «Как заставить риелтора ответить материально за свои невыполненные обещания». Хорошо, если у агентства есть проверенные клиенты, но зачастую эти клиенты случайные люди, поэтому риск попасть на «плохого» квартиранта одинаково высок как у собственника жилья, так и у агентства.
Проблема решается, однако, только частично, получением залога. Частично потому, что, с одной стороны, невозможно предугадать возможную сумму ущерба в случае порчи имущества, особенно, если квартирант зальет несколько квартир, а с другой стороны сумма залога ограничивается платежеспособностью квартиранта, которому будет легче найти более сговорчивого арендодателя, чем вырывать из своего бюджета большую сумму.
Проблема частично сглаживается периодическим контролем состояния жилья собственником квартиры или его представителем, чтобы в случае нанесения ущерба выселить квартиранта, а залоговой суммы хватило на ремонт, но это только в случае мелких повреждений. Пожар или затопление, к сожалению, предупредить никак не получится, даже если каждый день проверять квартиру, а застраховать имущество в ДНР негде! Остается только надеяться на Бога или чудо.
Отсюда истекает второй закон арендодателей:
«Если арендатор или агентство отказываются дать залог, обеспечивающий покрытие возможных убытков, откажитесь от общения с ним!».
А что делать, если арендатор вдруг прекратил платить за проживание? Причины задержки оплаты найдутся всегда, и они будут убедительными для арендодателя, особенно если арендатор обещает, как только, так сразу рассчитаться.
У нашего классика А. С. Пушкина есть стихотворение «Признание», строки из которого стали чуть ли не поговоркой: «Ах, обмануть меня не трудно! Я сам обманываться рад!».
Мы так устроены, что в случае возникновения проблем, как в любви, так и в жизни, охотно верим в счастливый исход, особенно если нас уверяют, что все будет хорошо. Проходит время, а «хорошо» не наступает, но нам говорят, что надо потерпеть, вот пройдут выборы/наступит весна, лето и тогда… и мы продолжает верить и надеяться и вот как-то незаметно проходит год бесплатной жизни квартиранта, а вера в то, что он вернет деньги только крепчает, ведь, если выселить квартиранта, то вообще ничего не получишь!
Об этой проблеме подробно написано в статье «Что делать, если квартирант отказывается покинуть жилье» - желающие могут ознакомиться.
А вот, чтобы избежать такой напасти, нужно соблюдать третий закон арендодателей:
«Выселение квартиранта начинается тогда, когда сумма его задолженности становится больше половины суммы залога».
Безусловно, придерживаться рекомендаций или делать все по-своему – личное дело каждого, но, если хотите минимизировать убытки, лучше учитывать чужие ошибки.
Берегите себя!
24.01.2020.
