Первые итоги 2019 года на рынке жилья подтверждают наш тезис о том, что рынок жилья России стал более контрастным и поляризованным. Рассматриваем ситуацию в городах-миллионниках.
По данным аналитиков Российской гильдии риэлторов к концу 2019 года на рынках крупных российских городов сложился следующий уровень цен.
На первый взгляд динамика цен выглядит синхронной. Цены растут.
При этом динамика цен на городских рынках сильно отличается.
Почти не изменились номинальные цены на вторичном рынке в Екатеринбурге, Ростове-На-Дону, Волгограде, Самаре, Челябинске. А значит, что в реальных ценах здесь зафиксировано снижение. Причины везде разные - от слабой экономической и демографической базы до насыщенного первичного рынка, который запустил процесс переоценки старого жилья (Екатеринбург).
Но большинство городов-миллионников продемонстрировали рост цен выше уровня инфляции. Повышение цен от 3 до 5% зафиксировано в городах: Уфа, Омск, Воронеж, Новосибирск, Пермь, Казань.
Темпы роста цен более 6% в городах: Нижний Новгород, Красноярск, Краснодар.
Кроме темпов роста цен города очень сильно отличаются, исходя из того на каком уровне находятся цены вторичного рынка относительно пиковых показателей 2014-2015 годов, после чего начался длительный спад в экономике и снижение цен на недвижимость.
Ситуация выглядит поляризованной не только на уровне отдельных городов, но часто и внутри отдельных городов. Так за последний год рост цен на новостройки был более заметным. И там где первичный рынок достаточно развит и насыщен никого уже не удивляет, что по отдельным проектам цены могут снизиться, а другие фиксируют рост на 10-15%. В условиях относительно низкой инфляции это крайне высокий разброс роста цен.
В последние годы рынок жилья поляризуется по многим направлениям. Пока нет итоговых данных по вводу жилья за 2019 год, но можно посмотреть на предыдущие показатели.
В прошедшем году данные будут похожими: часть городов построит больше, в других показатель будет снижаться.
Кардинально отличается и демографическая динамика:
Можно ожидать, что в ближайшие годы миграционные процессы, а также рост числа городов с естественным сокращением численности населения, сделают процесс изменения числа жителей еще более контрастным.
Ближайшие надежды участников рынка рынка жилья связаны с оживлением рынка ипотеки и эффектом от расширения программы материнского капитала. Эти факторы должны помочь сохранить динамику цен в большинстве городов в положительной зоне. Но без улучшения всего экономического фона и роста реальных доходов населения эти факторы будут работать на дальнейшее упрощение предложения. Для отдельных городов, с низкой качественной дифференциацией, гонка за новыми метрами приведет лишь к качественной деградации.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
23.01.2020
Региональную специфику и рыночные тенденции мы будем обсуждать 9 апреля 2020 на Всероссийском жилищном конгрессе на конференции
«Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства» Присоединяйтесь.