Прошло уже полгода с тех пор как на российском рынке недвижимости произошли глобальные изменения: переход на проектное финансирование. Эпоха долевого строительства постепенно уходит в прошлое, ее сменяет работа по счетам эскроу.
Да, многие компании пока еще достраивают свои проекты (те, что находятся в высокой степени готовности, не менее 30%) по старым схемам, но через 2-3 года этой возможности у них больше не будет. Придется работать по-новому.
Краткая справка: переход на проектное финансирование означает, что девелоперы не смогут больше получать деньги напрямую от дольщиков. Между продавцами и покупателями недвижимости появится посредник – уполномоченный банк. Под каждого клиента откроют специальный счет для хранения средств. Там деньги и будут лежать до тех пор, пока дом полностью не постоят и не сдадут Госкомиссии.
После получения покупателями ключей от новой квартиры, суммы с эскроу-счетов будут перечислены на счет застройщика. А до тех пор строительные компании вынуждены возводить дома либо на свои собственные, либо на заемные средства банка, т.е. «под проценты».
Эта схема была разработана, чтобы защитить покупателей.
Еще несколько лет назад по всей стране стало очень много долгостроев, в том числе в Петербурге и Ленобласти. И власти мало чем могли помочь гражданам. А ведь многие из них были вынуждены выплачивать ипотеку в буквальном смысле «за воздух». Кто-то параллельно еще и снимал жилье, потому что жить оказалось попросту негде: единственное жилье было продано, чтобы взять новую квартиру. В итоге и были придуманы новые правила работы.
Но, как всегда и бывает, помимо позитивных изменений обнаружились и негативные. Например, возросшая на 10-15% «средняя» стоимость квадратного метра во всех классах строительства, от «стандарта» до «элитки». И если зажиточные граждане могут досадно нахмуриться, но при этом все-таки купить себе квартиру, то для большинства россиян такой поворот событий стал серьезным ударом.
Дальше будет только хуже – цены продолжат расти. Эксперты в 2020 году прогнозируют удорожание жилья еще на 12-20%.
Всё это крайне печально. Ведь уже несколько лет реальные доходы граждан не растут – в отличие от цен на продукты, одежду, товары первой необходимости и коммунальные услуги. Поэтому вполне закономерно снижается покупательская способность: когда денег едва хватает на еду, людям не до новых квартир. Об этом свидетельствуют итоги 2019 года, которые показали снижение объема выданных ипотечных кредитов: всего 600 тысяч вместо ожидаемых 1,5 миллионов.
Но если квартиры приобретать станут в разы меньше, застройщики будут банкротиться и уходить с рынка, бросая свои объекты незавершенными. Начало января подтвердило эту тревожную тенденцию: площадь долгостроев увеличилась с конца осени на 11% и составила порядка 18,7 миллионов «квадратов» (в октябре было 16,9 миллионов).
Сейчас на российском рынке недвижимости работают чуть больше 3,5 тысяч компаний. 3,1 тысяча из них смогли или перейти на проектное финансирование, или получили возможность достраивать свои объекты по старым схемам. А вот 400 компаний остались «в пролете». При этом за плечами у них 12,8 миллионов квадратных метров жилых площадей.
Существует вероятность, что более 35-36 тысяч семей не смогут получить свои квартиры в срок и превратятся в обманутых дольщиков.
В наибольшей опасности регионы, в том числе и Ленобласть. В октябре эксперты сообщили, что количество потенциальных долгостроев там достигает 36%.
Чтобы не уходить с рынка, компании могут начать переходить на старые и проверенные «серые» схемы работы в обход 214-ФЗ: например, продавать квартиры по инвестиционным договорам, преддоговорам, договорам ЖСК и прочим филькиным грамотам. Вся их суть в том, что ДДУ не заключается и сделка нигде не регистрируется.
А это значит, что закон не защищает покупателя ни от каких рисков. И если дом не будет достроен, то дольщик практически не имеет шансов на возврат своих денег или получение квартиры.
Поэтому, какие бы сладкие условия и низкие цены ни предлагала строительная компания в обмен на подписание любого другого документа взамен ДДУ, на них ни в коем случае нельзя соглашаться!
Законом признается только ДДУ, и лишь он поможет вернуть вложенные средства в случае каких бы то ни было неприятностей.
Читайте также: Новые расходы в квитанции ЖКХ: «страховка» – реальная помощь или бесполезные поборы?