В статье про расчет окупаемости арендного бизнеса мы определили, что средний срок возврата инвестиций в коммерческие объекты 6,5-12 лет. В Москве этот срок составляет 8-11 лет, в региональных городах 6,5-7,3 года. Такая разница обусловлена местоположением, затратами на создание и остаточной стоимостью коммерческой недвижимости без арендатора.
Удаленные от Москвы объекты выигрывают в цене – дешевле, а также в малом сроке окупаемости. Но это ещё не все выгоды. Рассмотрим преимущества арендного бизнеса в регионах подробнее.
Почему выгодно покупать коммерческий объект в регионе
Арендный бизнес вдали от постоянного места нахождения и за пределами Москвы даёт следующие преимущества владельцу:
1. Стоимость возведения коммерческого объекта ниже, чем в Москве. В региональных городах проще оформить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, дешевле услуги подрядчиков, доставки строительных материалов, ниже стоимость кв. метров помещения или сотки земли. То есть создание торгового объекта стоит дешевле, поэтому окупаются таке объекты на порядок быстрее.
2. Рентабельность бизнеса выше, чем в Москве. Удаленные объекты быстрее окупаются, имеют доходность от 13%, зарплатный фонд персонала ниже. При долгосрочной аренде доход собственника ежегодно индексируется на 5%.
3. Полная автономность бизнеса. Такие федеральные арендаторы, как «Магнит», «Пятёрочка», «Красно&Белое» и другие крупные сети самостоятельно ведут все хозяйственные и операционные дела. Владелец объекта, проживая в другом регионе, может нанять местного человека в качестве управляющего или договориться с директором магазина, чтобы тот решал вопросы по мелким поломкам. Собственник удаленно компенсирует затраты, если таковые имеются.
4. Почти нет конкуренции. В региональных городах реже открыты торговые точки. Продуктовые сети не открывают магазины в "каждом доме", чтобы не заниматься каннибализацией (конкурентным поеданием трафика клиентов, в сетях есть такой термин, опишем его в следующих статьях). Поэтому рекомендуем покупать объект уже с арендатором и долгосрочным договором.
Самый главный страх арендного бизнеса в регионах – это пустующий коммерческий объект. Потенциальные покупатели недвижимости опасаются, что не смогут найти нового арендатора, если предыдущий съедет и соответственно вернуть инвестиции.
Это не является проблемой. Конкуренция в ритейле на высоком уровне, поэтому собственник сможет сдать свое, адаптированное под такого рода бизнес, помещение другой торговой сети или серии сетевых арендаторов.
Самый главный фактор - это привычка покупателя. Люди ходят в магазины в одни и те же места годами и десятилетиями. Если покупатель привык к местонахождению продуктового магазина, то он будет ходить в него независимо от марки арендатора.
Поэтому торговые сети очень любят снимать в аренду помещения, которые занимали продуктовые магазины гастрономы еще со времен Советского Союза.
Таким образом, покупать коммерческие объекты в отдаленных местах выгоднее по целому ряду причин. Доходность бизнеса выше чем в Москве. Риск простоя помещения в регионе полностью нивелируется привычкой покупателя, сотрудничеством с крупными сетевыми магазинами и адаптированным помещением для последующей сдачи другим сетям.
Если есть вопросы, готовы ответить в комментариях под постом.
Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.
