Уходящий год на рынке новостроек прошел под знаком отмены долевого строительства и перехода на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. О том, какими событиями запомнился девелоперам этот год и чего ждать в дальнейшем покупателям квартир, специально для портала «НовостройСити» рассказал коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Какие события запомнились в 2019 году?
- Действительно, наиболее ярким и в целом переломным моментом для рынка первичной недвижимости в этом году стал уход от делового строительства и переход на проектное финансирование с применением эскроу-счетов при продаже квартир. Это оказало большое влияние на отрасль в целом и послужило драйвером развития сразу нескольких тенденций.
Во-первых, изменения правил оказали существенно влияние на динамику спроса. В преддверии грядущей реформы и ожидания роста цен в первом полугодии наблюдался рекордный спрос на квартиры. Причем еще одним хорошим стимулом к увеличению покупательской активности послужило снижение ипотечных ставок – тоже достаточно яркая тенденция этого года. Ипотечные ставки неоднократно корректировались в связи со снижением ключевой ставки Центробанка России. В итоге на текущий момент средние ставки по ипотеке составляют даже ниже, чем 9% годовых, а это лучший показатель за последние годы.
Начиная с середины года этот спрос несколько поутих на фоне вымывания доступного предложения и в принципе сокращения нового объема строительства. Снижению активности покупателей также способствовало увеличение стоимости квадратного метра и отсутствие роста платежеспособного спроса. При этом цены на жилье возросли сразу по нескольким причинам: это и переход на новые правила, рост НДС, удорожание себестоимости строительства за счет увеличения затрат девелоперов на строительные материалы, логистику, топливо и проч. Причем по разным оценкам удорожание «квадрата» произошло на 7-10%. Это рекордный показатель, которого мы не наблюдали последние два-три года.
Что касается предложения, то здесь также произошли существенные изменения - в сторону уменьшения объема. За счет высокой активности покупателей в первом полугодии снизился объем экспозиции, а вывод новых проектов сократился. По оценкам экспертов, только за первые полгода было выведено на 20% меньше объектов, чем за это же время в прошлом году. Уже очевидно, что объем ввода жилья по итогам этого года также будет ниже прошлогодних показателей. Сокращение ввода – это долгосрочный тренд, в последующем снижение темпов будет ощущаться еще острее.
Более того, можно сказать, что в этом году окончательно завершилась эпоха крупного коммерческого девелопмента. Новые правила строительства и продаж делают масштабный девелопмент попросту нерентабельным.
Прогноз на 2020 год
- В следующем году, думаю, на рынке будет происходить дальнейшее снижение объемов строительства. После перехода на новые правила некоторые игроки начнут покидать рынок – потому, что не смогут подстроится под новые реалии или просто не захотят продолжать развивать бизнес.
Все это будет стимулом дальнейшего роста цен на жилье. В следующем году также изменятся пропорции жилья, реализующегося по старым и новым правилам. И если сегодня большая часть строящихся проектов реализуется по старым правилам, то в следующем году ситуация кардинально изменится.
Что касается спроса, то его сохранению будут способствовать комфортные ипотечные ставки. Пока регулятор снижает ключевую ставку, все кредитные продукты, в том числе ипотека, будут становится доступными для конечного потребителя. Но здесь я бы предостерег потенциальных покупателей, которые планируют подождать какое-то время и приобрести жилье по более низким ипотечным ставкам. На фоне снижения ставок мы видим и рост цен на недвижимость. Таким образом, выгода коррекции ипотечных ставок нивелируется ростом стоимости жилья. Уже сегодня есть специальные ипотечные госпрограммы льготного кредитования, ставки по которым не будут снижены с большой долей вероятности, и совместные программы банков и девелоперов, которые выгоднее средних рыночных ставок уже сегодня гарантируют максимально комфортные условия приобретения жилья.
Например, у нас в проектах ГК «Основа» параллельно действуют практически все ипотечные программы ведущих банков, включая ипотеку без первоначального взноса, возможностью оформления ипотеки по двум документам без предоставления справки 2-НДФЛ и проч. Кроме того, в ряде проектов в рамках госпрограммы льготного ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми ставка на весь период составляет 4,65% годовых. Также есть возможность воспользоваться военной ипотекой или субсидией в рамках госпрограмм.
Повторюсь, на рынке новостроек сегодня сформированы максимально комфортные условия приобретения жилья, и при желании и возможности купить квартиру откладывать этот вопрос «на лучшие времена» не стоит.