Очень большой объем новостроек в Москве сегодня по факту представляет из себя апартаменты. У них много плюсов – дешевле на 15-20%, хорошее месторасположение, инфраструктура. Но у будущих собственников остаются вопросы. И один из них – опасность, что в соседней квартире могут разместить офис, колл-центр или салон красоты, что может нарушить покой соседей. Ведь апартаменты – это нежилое помещение, поэтому к ним не применяются некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений. Начальник юридического отдела Homeapp Антон Самойлов подробно объяснил, действительно ли так просто можно открыть бизнес в апартаментах.
В законодательстве правовой статус апартаментов как объектов недвижимости не определен. Еще в конце 2017 года Минстрой объявил о рассмотрении нового соответствующего законопроекта, который должен был ввести понятие “апартаментов” в законодательство. В этом законопроекте определение апартаментов звучит так:
“…структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.”
Однако до сих пор существует пробел, поэтому апартаменты в большинстве своем оказываются по статусу ближе к нежилому помещению, чем к квартире, несмотря на функциональное предназначение и возможность их использования для проживания. Правовое положение апартаментов в этом смысле может варьироваться в зависимости от статуса самого здания, в котором они расположены.
Жилищный кодекс предусматривает ряд требований к нежилым помещениям в составе жилых домов:
- к нему должен быть обеспечен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
- нежилое помещение не может являться частью жилого и использоваться собственником или иным лицом в качестве места постоянного проживания.
В многоквартирном доме нежилое помещение может быть расположено только на первом этаже, а в случае, если оно располагается выше – помещения под ним также должны быть нежилыми. Эти требования применимы к апартаментам условно, ведь чаще всего такой тип помещений строится в составе многофункциональных комплексов, подразумевающих наличие и коммерческих помещений, и помещений, предназначенных для временного проживания.
Если трактовать статус апартаментов исключительно как нежилых помещений, то формальных препятствий для использования их в качестве коммерческой недвижимости нет. Для открытия в таком помещении, например, офиса или косметического салона необходимо только соблюдение санитарных норм и правил. В остальном, процесс идентичен открытию бизнеса в любом коммерческом помещении.
Так, например, санитарные нормы и требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, предусматривают, что организации коммунально-бытового назначения, оказывающие парикмахерские и косметические услуги, могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям (в составе предприятий бытового обслуживания и общественных торговых центров, центров красоты и здоровья, бань, гостиниц и других общественных зданий).
Они могут располагаться на первых этажах жилых зданий либо на двух этажах (первый и второй) при наличии изолированного входа от жилой части и автономной системы вентиляции, в подвальных и цокольных этажах зданий, в торговых центрах и комплексах без естественного освещения при условии соблюдения гигиенических требований к воздухообмену помещений и параметров микроклимата, использования ламп дневного света с улучшенной цветопередачей и выполнения мероприятий, предусмотренных гигиеническими требованиями к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту.
В общественных зданиях – домах отдыха, санаториях, интернатах, организациях здравоохранения и социального обслуживания, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, центрах социального обслуживания, медицинских организациях, в том числе в стационарах, для обслуживания пациентов и персонала – допускается размещение организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, на любых этажах при соблюдении требований санитарных правил.
Однако стоит принять во внимание, что судебная практика в отношении порядка использования апартаментов также находится в стадии формирования. В любом случае, использование помещений в целях, не связанных с проживанием, не должно нарушать права и законные интересы иных жильцов дома. В ряде случаев суд встает на сторону лиц, чьи интересы оказываются нарушенными – так, например, апелляционным определением московского городского суда в 2013 году было оставлено в силе решение суда первой инстанции, установившее, что использование собственником апартамента в многофункциональном комплексе “Город Столиц” (одна из башен в Москве-сити) в качестве офиса нарушает правила противопожарного режима, создает не предусмотренную проектом здания нагрузку на вентиляцию, холодоснабжение и лифты, чем нарушает права иных собственников.
С одной стороны, получается, что любой владелец апартаментов может открыть бизнес в своем помещении. Необходимо только заблаговременно получить должные консультации у технических специалистов, запросить в управляющей компании комплекса техническую документацию и предусмотреть соблюдение всех необходимых технических и санитарных норм и правил.
С другой стороны, суд может быть на стороне других жителей, если их комфорт проживания будет нарушен. Поэтому открывая офис или любой другой бизнес в апартаментах, не забывайте о своих соседях. Ищите золотую середину, или для бизнеса используйте первые этажи с отдельным входом. На первых этажах коммерческое использование более вероятно и законно, а все, что выше – уже потенциально спорно.
