Недавно с одним клиентом мы так и не заключили договор на сдачу внаем его квартиры. Он связался с нами по телефону, мы уточнили описание квартиры и адрес, там проживали предыдущие арендаторы и мы договорились посмотреть квартиру вживую после того, как они съедут, но выставить шаблонное объявление (без фото). Перед приездом, конечно, позвонили и с удивлением услышали, что клиент не уверен в нашей компетентности, поскольку за три недели с момента звонка и публикации шаблона мы не привели ему нанимателя. Ну, так себе клиент, не расстроились мы с коллегой. И я решила написать статью о том, как все-таки сдать квартиру быстрее. Скорее всего, эти советы будут пригодны и для любого другого города.
1. Качественные фотографии
Казалось бы, сделать сегодня крутые фотки не проблема - у каждого есть смартфон с камерой. И тем не менее, сервисы объявлений забиты предложениями с темными, засвеченными, неинформативными фотографиями.
Перед тем как сделать фото, включите свет во всех комнатах. Даже если фотографируете днем. Даже если в комнатах вообще ничего нет. Посмотрите на них взглядом будущего нанимателя. Проследите, чтобы все неопрятное, лишнее, некрасивое не попало в кадр. Сделайте фото с нескольких ракурсов. Следите, чтобы в кадр попали пол, потолок и хотя бы две стены. Если комната маленькая попробуйте встать на стул и сделать фото сверху. Этот способ хорошо подходит для небольшой кухни, но и для любой маленькой комнаты сгодится.
Сделайте серию фотографий, захватите панорамные виды комнат, покажите отдельно интересные детали отделки. Не забудьте сфотографировать подъезд, фасад дома, вид из окна. На первый взгляд эти фото не имеют значения, между тем они позволяют понять, что ваши фото не взяты из стоковых баз, а сделаны на самом деле вами.
Рекомендую делать горизонтально ориентированные фотографии. Если пользователь просматривает на компьютере, так будет удобнее для глаз, а смартфон легко повернуть для удобного просмотра. Помните, что горизонтальное изображение комфортнее, поскольку так устроено наше зрение. Инстаграм, конечно, режет фото, но вы можете посмотреть в нашей инсте некоторые красивые фото реальных квартир.
Для продажи квартиры мы часто нанимаем фотографа, чтобы фото были как можно более интересными. Если у вас высокий ценник за квартиру и крутой интерьер, возможно нанять фотографа будет не лишним.
2. Внятное описание
Большинство сервисов объявлений сегодня требуют указать детали такие как количество комнат, их смежность, наличие техники, мебели, приемлемость курения, готовность поселить с детьми или с животными. Но будет нелишним указать это в тексте, поскольку потенциальные наниматели часто просматривают объявление очень бегло.
Что следует указать?
- параметры квартиры. Укажите этаж и этажность, количество комнат, их взаимное расположение, качество отделки, срок давности ремонта, куда выходят окна, шумно или тихо в квартире.
- наличие мебели и бытовой техники. Просто перечислите, указывать вплоть до марки и года приобретения не нужно, но важно понимание. Текст "Есть вся мебель и техника" очень неконкретный, как и "Все есть на фото, смотрите". Кому-то принципиальна стиральная машинка, а кто-то жить не может без микроволновки.
- требования к нанимателям. Опишите важи ожидания относительно будущих жильцов. Обязательно укажите, кому вы не готовы сдать в наем квартиру. Например, лицам без гражданства, иностранным студентам, командировочным, заочникам. Иначе вы рискуете получить множество нецелевых звонков.
При телефонном разговоре уточните у будущего нанимателя, все ли параметры объявления он прочел. Часто бывает, что какие-то условия для нанимателя неприемлемы, но он не заметил их при чтении объявления. Несколько вопросов по телефону сэкономят ваше время, бесполезно потраченное на показ неподходящим людям.
3. Сервисы объявлений
Что тут сказать? Риэлторы постоянно тестируют все сервисы объявлений, потому что для профессионалов рынка львиная доля из них платные. Если у вас одна-две квартиры, то вы сможете разместить объявление бесплатно практически везде.
У всех разная статистика эффективности сервисов. Мы пользуемся Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Afy.ru, Домклик, местным Курскметр. Есть и группы в соцсетях, кто-то даже успешно через них сдает/продает. Но как показывает практика, проще всего разместить на крупном сервисе, а уже ссылку на объявление расшарить через соцсети. В конце концов, люди чаще всего подбирают жилье на крупных сервисах, а не шерстят соцсети.
Важно. После того, как вы сдали квартиру, постарайтесь поскорее снять объявление с публикации везде, где вы разместили. Во-первых, вам перестанут звонить. Во-вторых, не разочаруются другие наниматели (когда почти нашел то, что нужно, а квартиру уже сдана, это очень расстраивает). В-третьих, сервисы перегружены недостоверными объявлениями и уже начали оценивать пользователей. Возможно, вам через год снова придется сдавать жилье, позаботьтесь о своем хорошем рейтинге.
4. Депозит и договор найма
Давно хотелось высказаться о том, как сбивает с толку слово "залог" на некоторых сервисах объявлений недвижимости. Залог - это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества (или других объектов, кроме денег), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа.
При найме квартиры корректнее использовать слово "депозит" или "страховой депозит". Но если встретите слово "залог" при аренде, имейте в виду, что это не тот залог, который будет указан в договоре ипотеки и никто не установит обременение на вашу квартиру.
Страховой депозит - это сумма, чаще всего равная размеру стоимости аренды одного месяца, которую вы берете у нанимателя для того, чтобы гарантировать сохранность имущества и состояния квартиры. Как правило, он принимается в счет оплаты за последний месяц, если с квартирой и имуществом все в порядке. Если нет, то в акте приема-передачи квартиры к договору найма указывается, какое имущество испорчено и в какую сумму стороны оценили ущерб.
Очень рекомендую составлять договор найма. В нашей группе вконтакте в разделе "Обсуждения" вы найдете типовой договор найма, опись имущества и акт приема-передачи. Суть всех этих бумажек вкратце такова:
- договор устанавливает ваше намерение предоставить в пользование квартиру и имущество в ней на указанный срок и на указанных условиях (оплата, проживание указанных лиц, оплата коммунальных и т.д.),
- акт приемки-передачи является частью договора найма и подтверждает, что квартира передана, а наниматель ее принял и с этой даты отсчитывается его/их фактическое пребывание в квартире;
- опись имущества указывает какое именно имущество предоставляется в распоряжение нанимателя. В этом документе как раз будет уместно указать модели, серии бытовой техники и перечислить всю мебель.
Договор найма является юридическим основанием для пребывания в квартире. Он может быть заключен на любой срок. Но как правило, рекомендуется заключать его на 11 месяцев, а впоследствии продлевать. Так можно законно избежать уплаты НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду.
Помните, что никто не мешает расторгнуть договор досрочно, если жильцы вас резонно не устроили, есть жалобы от соседей или другие серьезные причины. Главное - предупредите вовремя, чтобы они успели найти другое жилье.
В моей многолетней практике были разные случаи. Я всегда настаиваю на договоре найма. Оценить нанимателя по первому-второму впечатлению крайне сложно. По умолчанию мы предполагаем порядочность людей, с которыми имеем дело. На поверку это не всегда так, и порядочность становится проблемой порядочных людей. Позаботьтесь о себе, составив договор, даже если сдаете родственникам безвозмездно.
Надеюсь, статья была полезной.
Пишите ваши вопросы прямо здесь в комментариях или на почту realty@sweethome.group