Пост подписчика Хакнем для рубрики #хакнем_посты (в этой рубрике размешаются посты наших подписчиков)
Всем доброго времени суток! Меня зовут Алексей Корнеев. Я предприниматель с 11-летним стажем. С 2014 года специализируюсь на инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. Являюсь одним из основателей клуба инвесторов "Питер и весь мир" (или просто КИПИМ).
Больше всего в моей деятельности меня зажигает создание активов с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда. А почему, вы узнаете из этой и последующих статей.
Правильная расстановка приоритетов.
Общепризнанный факт, что человек без воздуха в среднем может прожить 5-10 минут. Без воды до 10 суток. Отсюда важность воздуха очевидна. Следовательно, это — первое, за качеством чего необходимо следить: учиться правильно дышать, чаще бывать на природе. Вода же вторична.
В своей философии я рассматриваю Положительный денежный поток (разница между доходами и расходами) в качестве воздуха, который позволяет всегда быть на гребне волны, чувствовать себя уверенно. То есть, чем качественнее ты создаёшь свои денежные потоки, постоянно увеличиваешь объёмы лёгких, прокачиваешь их, тем лучше циркулирует кровь, и внутренние органы приходят в гармонию. Как только денежный поток уходит в минус, человек, израсходовав все свои запасы, становится банкротом, «задыхается».
Капитализация — это вода. Она не менее важна для поддержания жизнедеятельности организма. Однако, без воздуха в воде пропадает всякая необходимость.
Субаренда жилой и коммерческой недвижимости служит в моей философии источником получения чистого воздуха, причём наиболее безопасным способом и практически беспроигрышным.
Но самое интересное то, что создание активов в этой стратегии можно осуществлять просто по ходу, точно так же, как дышать во время пробежки.
Думая и размышляя таким образом, я понял, что варианты для создания тех самых денежных потоков, как и воздух, находятся всегда вокруг нас, где бы мы не оказались.
Приведу конкретный пример. Октябрь 2018 года. Мне позвонил один из представителей собственника помещений по Санкт-Петербургу и попросил помочь сдать их торговое помещение по адресу: Гражданский проспект 84. Первый этаж площадью 104 м2 с хорошим торговым залом. Вход на второй этаж осуществлялся с первого этажа. Площадь второго этажа — 94 м2, с двумя окнами, низкими потолками и огромным коридором. Локация была, на мой взгляд, отличная. Но помещение пустовало уже более 3 месяцев. После нашего разговора стало понятно, что помещение имеет ряд особенностей, которые затягивали процесс сдачи объекта.
Заранее предполагая, что первый этаж сдать легко, меня озадачил вопрос: «Кому нужно помещение на 2-м этаже?». На 1 этаж уже был потенциально подходящий клиент (новая сеть в СПб, которую я помогаю развивать).
В этот же день я выехал на место осмотреть объект. Обнаружил, что на втором этаже есть запасной выход на пандус второго этажа, и решил пойти туда прогуляться. Так вышло, что в этот момент на пандусе у других дверей курили две девушки. Мне захотелось подойти к ним и уделить пару минут непринуждённой беседе.
В ходе разговора я узнал, что они работают в одной крупной клинике, расположенной в этом же здании, и их собственник уже давно искал здесь поблизости помещение под архив. Я оставил свой контакт, и уже через час мне позвонила руководитель, а через два дня нам удалось заключить с ней договор субаренды заветного 2-го этажа.
Финансовый результат.
1. За заселение арендатора сетевого магазина мясных товаров на 1 этаж я получил комиссионное вознаграждение в размере 105 000 рублей.
2. Второй этаж я пересдал за 80 000 рублей клинике, получив денежный поток за минусом налогов 18 000 рублей в месяц. Причём, прошу обратить внимание, что я не вкладывал собственных средств, так как с собственником помещения я произвёл расчёт, уже получив предоплату от клиники. Вход с лестницы перекрыли, так как клинике было удобнее ходить в архив через второй этаж с пандуса.
3. И ещё, 15 000 рублей я заработал на партнёрке с компанией, которая увеличила мощность электричества в помещении с 13 кВт до 27 кВт.
Таким образом, мною были решены задачи сразу трёх сторон — собственника, арендатора (мясного магазина), субарендатора (клиники). А вознаграждениями послужили денежный поток на долгие годы, комиссионные и партнёрка.
Времени, которое было потрачено на этот актив, ушло 4 часа в общей сложности.
Плюс ко всему, были созданы нематериальные активы в лице новых клиентов — Клиники, которая является сетью в СПб и продолжает развиваться. На март 2020 года я уже подыскиваю им помещение в субаренду 800 – 1000 м2. Также, в мою копилку доверия упало несколько плюсиков с моими существующими клиентами — мясным магазином и собственником помещения.
Вот вам, налицо, пример выстраивания долгосрочных отношений.
Выводы.
1. Всё что нам нужно, всегда находится вокруг нас, как воздух – стоит лишь научиться поворачиваться на 360° и действовать.
2. Положительный денежный поток на начальном этапе становления в качестве инвестора, важнее, чем капитализация.
3. Не бойтесь открывать незнакомые двери — ведь даже запасной выход на пандус может увеличить количество вариантов.
Автор: Алексей Корнеев, предприниматель с 11-летним стажем, специалист по инвестициям в недвижимость.
