Сегодня многие участники рынка говорят о возможности поэтапной передачи денег застройщику при расчетах с ним по системе эскроу. Для чего это нужно девелоперам и чем аукнется покупателям?
Сегодня застройщики, использующие проектное финансирование, не имеют доступа к средствам дольщиков до ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности. Соответственно, все это время на тело долга начисляются проценты. «Если девелопер сможет раскрывать эксроу-счета поэтапно, то полученные средства можно направить на досрочное погашение задолженности перед банком, – поясняет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В конечном счете, это снизит сумму кредита, а значит, и переплату. В результате выиграет и покупатель, для которого стоимость жилья также уменьшится».
Кроме того, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, это ускорит сроки строительства, ведь застройщик будет понимать, что по достижении следующего этапа он сможет получить часть средств от дольщиков. Конечно, такой вариант больше смахивает на морковку перед носом, благодаря которой известный персонаж упорно двигжется к намеченной цели. Но ни Правительство РФ, ни Минстрой пока не спешат подвешивать подобный овощ перед застройщиками.
«Поэтапная передача денег застройщику ставит под сомнение эффективность поправок в 214-ФЗ, поэтому власти и не готовы уже завтра же предложить новую схему работы, – говорит Алексей Перлин. – Тем более, что еще до конца не понятна реакция и последствия для рынка первых изменений в отрасли».
Тем не менее, эксперт полагает, что смягчение требований поможет ускорить переход девелоперов на новую схему работы, что принесет пользу рынку недвижимости.
«Мы предлагали экспертному сообществу обсудить раскрытие счетов эскроу еще в начале года, – рассказывает Андрей Стреналюк, управляющий партнер LarusCapital. – Считаем данный механизм отличным балансом между задачей защиты прав дольщиков от незавершенного строительства и задачей разумного расходования средств застройщика, которые, по сути, платят из своей прибыли за данный механизм».
Как известно, по закону во всех новым проектах средства дольщиков идут на эскроу-счет в банке и передаются застройщику только после оформления первой собственности на построенный объект. За это застройщики платят ориентировочно 5-7 % годовых от полученного транша и то, в случае, если они берут у кредитной организации сумму не превышающую ту, что собрана на эскроу-счете. Если же строить быстрее, чем наполняется счет эскроу, то застройщики в дополнение к ранее озвученным цифрам выплачивают примерно 12-14% годовых от той суммы, которую они берут у банка поверх сумм, находящихся на эскроу-счетах.
«Мы считали в качестве примера один из новых проектов площадью 30 тыс. кв. м в Москве и совокупно у нас получилось, что застройщик выплачивает за работу по эскроу около 20-25 % от своей прибыли по объекту! – делится опытом Андрей Стреналюк. – Напомню, что все риски по объекту несет застройщик. В случае же поэтапного раскрытия эскроу ситуация была бы значительно лучше для всех участников процесса при тех же рисках».
Что предлагают девелоперы? Установить некие ключевые точки по реализации проекта, например, «нулевой цикл жилого дома», «несущий монолитный каркас жилого дома» и т.д. Далее устанавливается, какую часть данный этап в процентном отношении составляет от полностью построенного объекта в каждой ключевой точке. По сдачи каждого этапа застройщику передается часть средств эскроу, оговоренная ранее. При таком механизме средства «замораживаются» не на весь период, а на тот срок, пока существуют риски, ведь когда тот или иной этап реализован, риск нивелируется.
Часть банковского сообщества спрашивает, что делать, если объект построен с нарушениями. Во-первых, существует достаточно контролирующих органов, чтобы проверить качественно постройки. Во-вторых, некая разумная часть суммы этого этапа (например 5 % от стоимости этапа) может быть «заморожена» до оформления первой собственности на построенный объект, своего рода гарантийное удержание, а остальная раскрывается.
«Это весьма разумный и взвешенный подход для всех участников процесса. По нашей информации последовательное раскрытие счетов эскроу применяется в Германии, а в России не спешат с введением данного механизма из-за позиции банковского сообщества. Пока кредитные организации не поддерживают данную инициативу. Очень надеемся, что обсуждение механизма поэтапной передачи денег девелоперам продолжится», – говорит Андрей Стреналюк.
Действительно, во многих странах жилье продается уже готовым. Если же речь идет о строящихся объектах, то обычно деньги перечисляются напрямую от покупателя и тоже поэтапно. Фактически в РФ мы пришли к такому же опыту. Только в нашей схеме принимает участие еще и банк.
«Поэтапная передача денег застройщику или авансирование – стандартная практика мирового рынка. Мало кто из застройщиков может рассчитывать на получение 100% всей суммы сразу. Поэтому мы фактически перенимаем и адаптируем успешный опыт западных коллег, – подчеркивает Мария Литинецкая.
Нерешенным остается вопрос: «Что будет, если девелопер потратит часть средств дольщиков и все равно «заморозит» стройку»? Фактически частичное раскрытие эскроу-счетов ставит под сомнение гарантию в возврате денег дольщикам при банкротстве застройщика. А ведь именно предотвращение нецелевого использования средств покупателей и лежит в основе инициативы перехода на счета эскроу.
Подготовил Виталий Простаков
