Сегодня наш список рисков при аренде помещений дополняется ещё шестью пунктами – это то, о чем необходимо знать арендатору перед тем, как начинать коммерческие переговоры в отношении выбранного помещения с целью исключить наступление соответствующих последствий. Минимизация большинства рисков обеспечивается грамотным юридическим сопровождением и соответствующими формулировками в договоре аренды. Однако, чтобы прийти к этим формулировкам, необходимо обратить внимание на следующие аспекты.
1. Незаконные перепланировки
Регулярные проверки в здании проводятся официально и нацелены на выявление незаконных перепланировок. В случае выявления их наличия, налагаются соответствующие штрафы. Арендатору рекомендуется отработать этот аспект с собственником и уточнить, будет ли типовая отделка согласована с БТИ, либо арендатору придётся делать это самостоятельно.
2. Непредвиденное соседство
Данный риск относится, в первую очередь, к зданиям, которые принадлежат нескольким собственникам, владеющим различными этажами. В этом случае непрофессиональный собственник может заострять внимание на заполняемостью здания, в то время как для многих компаний может быть важна имиджевая составляющая. Внезапное появление неподобающе одетых либо ведущих себя более расслабленно сотрудников компании, арендовавшей соседний офис может негативно сказываться как на настрое ваших сотрудников, так и отношении клиентов и партнеров, приезжающих к вам в офис.
Для профессионального собственника важно такое понятие как tenant mix (микс арендаторов). В этом случае, само здание рассматривается как качественный инвестиционный продукт, приносящий постоянный доход. Своего рода, это представляет гарантию качественного соседства.
3. Реализация градостроительного плана
Рассматривая объект недвижимости на предмет аренды, необходимо уточнить, что будет происходить вокруг выбранного бизнес-центра с точки зрения строительства и реализации градостроительного плана. Запроектировано ли строительство многоэтажного дома и торгового центра рядом с выбранным объектом? В случае положительного ответа на данный вопрос, возможны различные неудобства, такие как появление проблем с парковкой и подъездом к зданию, сопутствующий шум, исчезновение красивого вида за окном. Уточнение плана развития территорий наиболее актуально, если вокруг бизнес-центра много открытых территорий либо обозначено начало нового строительства.
4. Низкое качество строительства
Профессиональные девелоперы нанимают качественных подрядчиков и строят добротные здания. Ещё на этапе осмотра необходимо проверить здание на наличие щелей в окнах, дыр в полу, трещин на стене, которые могут появиться даже на новом объекте в силу технологических нарушений при строительстве. По словам экспертов, при халатном подходе к строительству, «новое может стать старым через год». Данный риск особенно актуален при выборе строящегося объекта: настоятельно рекомендуется проверять, кто является как застройщиком, так и подрядчиком и исключать высокорисковые объекты.
5. Недостаточные мощности инженерных систем
Ещё на этапе подбора офиса, до создания проекта отделки и рассадки, рекомендуется проверить состояние инженерных систем и ответить на вопрос, какие нормы воздуха и электричества заложены при проектировании здания? В случае, если нормативы подразумевают плотность рассадки 1 человека на 10 метров, вы не сможете разместить 1 человека на 5 метров согласно минимальным стандартам – ваши сотрудники будут задыхаться из-за нехватки воздуха. Нормативы и технические условия можно запросить у собственника вместе с коммерческим предложением. Эти данные «прочитает» ваш проектировщик и архитектор, который сможет составить предварительный план рассадки, допустимый в выбранных помещениях.
6. Риск затягивания сроков
Структурирование сделки имеет целью её финализацию в соответствии с требуемыми сроками. Сделать это за счет своих или внутренних ресурсов компании сложно, т.к. при аренде помещений существует определённая этапность, которая подразумевает обращение в определённые инстанции и проведение определённых процедур. Мы рекомендуем обращаться за услугой по структуризации сделки к профессиональному консультанту, что позволяет минимизировать риски по срокам и даёт возможность обеспечить переезд в наиболее подходящее для компании здание.
Источник: https://officenavigator.ru/