На фоне грандиозных планов по увеличению объемов строительства пока нет внятных решений проблемы стареющего жилого фонда. Пока только начинают обсуждать технические и финансовые аспекты этого вопроса, но большое число барьеров будет лежать в организационной плоскости.
На первый взгляд, вопрос обновления жилого фонда является ключевым в национальном проекте "Жилье и городская среда". Но если подробнее посмотреть на целевые показатели, то становится понятно, что основной упор делается не на обновление, а строительство нового. Хотя в числе прочих приоритетов сформулирована задача сноса 9,5 млн. кв. м непригодного жилья. Это немного, а хрущевки и брежневки пока к таковым не относятся.
Очевидно, что московский вариант реновации распространить на всю страну не удастся. Недавно мы разбирали финансовую базу реновации в столице. У регионов нет денег на такие проекты, даже в крупных региональных центрах в центральных районах остаются дома барачного типа, жилье, которое только по формальным признакам не отнесено к ветхому.
В октябре 2019 года в Перми прошел Форум городского и регионального развития на котором российские и иностранные специалисты формате открытого диалога обсуждали региональную специфику планирования городов и их развития. Одна из тем - что делать со стареющим жилым фондом советской постройки. Это то жилье, которое пока не аварийное, его нельзя назвать ветхим, но по ряду параметров не отвечает современным требованиям. Оно стремительно устаревает, в том числе и из-за низкого качества управления и технической эксплуатации.
В этом вопросе и российские и зарубежные специалисты сошлись во мнении - рациональнее и правильнее реконструировать и точечно обновлять сложившиеся районы. Но проблема большинства старых районов не столько в том, что трубы проржавели, а бетонные стены не держат тепло. Под массовые серии советской застройки можно подобрать или разработать технические решения, которые повысят привлекательность таких домов и сделают их эффективнее.
Основная проблема стареющего жилого фонда в той среде, которая уже сформирована. Поменять ее только техническими средствами невозможно. Здесь необходима работа с жителями, вовлечение их в процесс изменений. Такого опыта у властей нет, нет его и у бизнеса. Его невозможно скопировать из другой страны или региона, его можно лишь наработать.
Сами жители старых домов, депрессивных территорий часто пассивны, не хотят каких либо изменений. И московская реновация эту пассивность только поддерживает. Вопрос, когда государство снесет наш дом и предоставит нам новые квартиры, стал звучать гораздо чаще. Обсуждение законодательных идей, эту надежду лишь укрепляет.
С каждым годом становится все очевиднее, что жилищная проблема в стране не столько в недостатке нового жилья, сколько в качественном обновлении и ответственном отношении к имеющимся объектам недвижимости. Если мы не научимся управлять имеющимся жилым фондом и не найдем решений, которые позволят сохранять его в актуальном состоянии, ветхость и аварийность перегонит любые планы по строительству.
Если тема рынка жилья вам не просто интересна, а вы являетесь действующим участником рынка:
5-8 февраля в Сочи пройдет главное мероприятие 2020 года для девелоперов – форум Движение.
Движение это семинар длиной в 3 дня. Спикеры семинара – практики девелопмента и люди, формирующие тренды индустрии: Варламов, Фридман, Селиванов, Сотонин... И еще более 30 самых ярких персон.
В рамках Движения, совместно с командой Домклик, 7 и 8 февраля пройдет конференция 2Day Development: как работать и зарабатывать девелоперу сегодня.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
04.11.2019