Представления о рынке жилья в последнее время формируются под воздействием агрессивной рекламы и тезисов, которые транслируют продавцы квартир. Если вы сомневаетесь в некоторых утверждениях - попробуйте проверить их через практику вторичного рынка.
Важное отличие первичного и вторичного рынка
Вторичный рынок уже давно перестал быть рынком "хрущевок" и старого панельного жилья. Сегодня во многих крупных городах он на 30-40% сформирован квартирами современного периода постройки. До четверти всего предложения - квартиры, построенные за последние 10 лет.
Главное отличие вторичного рынка от сектора новостроек в том, что он сформирован десятками тысяч независимых собственников, с разными мотивами. Их действия не скоординированы, а цели могут сильно отличаться. Рынок новостроек - конвейер и сектор профессиональных продавцов. Общее движение рынка и правила игры во многих городах формирует десяток компаний. Иногда несколько десятков. У большинства из них схожие цели и задачи, они работают на рынке с определенными правилами и традициями, корректируя их в ту сторону, которая им интересна. Здесь нет сговора, только сложившаяся практика и прагматизм.
Покупатель, который включен в логику первичного рынка и не ставит под сомнения некоторые утверждения, может сформировать неверные представления и ошибочные ожидания.
Что можно ставить под сомнение?
Квартиры на верхних этажах дороже
Ранее мы уже публиковали данные о том, что утверждение о том, что спрос на верхние этажи выше и поэтому они дороже, является обычной уловкой. Таким образом продавцы создают хороший фон для принятия решений и дозируют продажи во время строительного цикла.
Данные вторичного рынка легко опровергают тезисы продавцов новостроек. Здесь все просто - готов платить за вид с верхнего этажа и чистый воздух- плати. Но не рассчитывай, на то, что твоя квартира в будущем будет стоить дороже аналогичной на среднем этаже.
Маленькие площади становятся хитом продаж.
После того как рынки жилья наводнили предложения с микроквартирами, многие продавцы начали напирать на инвестиционную привлекательность студий. Покупателю предлагается поверить в простую логику: "маленькая квартира - дешевая квартира, спрос на такое жилье всегда повышенный".
Начнем с того, что у домов, которые почти полностью состоят из студий и 1-комнатных квартир много рисков. Мы об этом много писали:
Что будет с домами, где много студий и однокомнатных квартир?
Решили вложиться в студию? Подумайте еще раз
В целом, студия и микро-квартиры - хороший и необходимый продукт на современном рынке жилья. Но лишь тогда, когда человек понимает для чего ему нужна эта квартира. С учетом тех тенденций, которые есть на рынке (таких квартир строится очень много), не стоит ждать, что это жилье будет показывать динамику "лучше рынка". Скорей наоборот.
Для того чтобы проверить этот тезис, мы посчитали динамику цен на самые компактные квартиры вторичного рынка в Екатеринбурге:
Как видим, тезис об инвестиционной привлекательности такого жилья не подтверждается вторичным рынком.
Кроме этого, есть много предпосылок к тому, что в следующие годы основным продуктом на рынке жилья будут не 1-комнатные, а 2-3 комнатные квартиры. По крайней мере у этой версии есть серьезные демографические предпосылки.
Повторимся, что вторичный рынок, который формируют десятки тысяч человек по многим вопросам более объективен и позволяет проверять и сопоставлять многие гипотезы и предположения.
В будущем планируем разобрать и проверить еще несколько тезисов и сложившихся штампов, которые присутствуют на рынке новостроек.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить: Дзен/ Телеграм-канал/ YouTube.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
15.10.2019