Среди всего рынка недвижимости сегмент загородки буквально выстрелил с наступлением самоизоляции. После нескольких лет стагнации пришел настоящий бум — скупали все и втридорога. Мы попросили экспертов в сфере загородной недвижимости проанализировать минувший и год и попробовать предположить, что с ажиотажным спросом будет дальше.
Екатерина Домингес, директор по маркетингу Modulbau
Пандемия COVID-19 безусловно повлияла на тренды рынка загородной недвижимости. Традиционно в осенне-зимний период отмечался низкий спрос в этом сегменте. Но в аномальном 2020-м году интерес покупателей продолжает расти, и нет никаких предпосылок для его снижения.
Динамика пандемийного спроса была бы еще выразительнее, если бы предложение отвечало потребностям. После ряда аналитических исследований есть четкое понимание: сейчас покупатель хочет готовое жилье с отделкой в 35–50 км от города площадью 120–180 кв.м. С другой стороны, большая часть объектов, которые сегодня продаются за городом, неликвидна, а новые проекты отсутствуют.
Наша жизнь изменилась за этот год. Теперь даже молодые люди ценят смешанный ритм жизни: динамику с загородным релаксом. Возможность перехода на дистанционную работу только способствовала этому тренду дауншифтинга.
Что нас ждет в 2021 году? Рынок должен адаптироваться к тому, что спрос изменился. Агентствам недвижимости нужно осваивать направление загородки, девелоперам — найти новые технологии для быстрого и качественного строительства, государству — проработать меры поддержки для МЖД и ИЖС по ипотеке для всех покупателей.
В условиях экономической нестабильности россияне традиционно стремятся вложиться в недвижимость. Закрытие границ и возможные новые ограничения из-за коронавируса стимулируют интерес именно к загородным домам. Но пока они — сложно оцениваемые активы для банков. Поэтому субсидированная ипотека и адекватные критерии оценки предметов залога подтолкнут развитие сегмента.
Росту цен на этом рынке в 2021 году будет также способствовать удорожание стройматериалов и земельных участков в коттеджных поселках. Также существует системная проблема: городские девелоперы не заинтересованы в малоэтажных проектах. Маржинального дохода от них меньше, а головной боли больше.
Небольшие девелоперские компании по загородке не вытягивают комплексные проекты в связи со вводом проектного финансирования. Высокие затраты на инфраструктуру, которая остается важным критерием для выбора поселка, способствуют росту себестоимости строительства, поэтому многие проекты выходят в бизнес-класс. В итоге образуется провал: спрос концентрируется на стандартном жилье и комфорт классе, а предложения нет.
При этом государство взяло курс на развитие загородного жилья. Программа «Сельская ипотека» оказалась очень востребована. Разрешено использовать материнский капитал для строительства домов на садовых участках.
С 1 декабря официально заработала пилотная программа льготной ипотеки на частные дома для семей с детьми. Сейчас в России действует самая масштабная в новейшей истории государственная программа поддержки индивидуального жилищного строительства. Она разработана Минстроем РФ в ответ на растущий спрос на индивидуальные дома. До 2024 года на ее реализацию будет выделено почти 138 млрд руб.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
Рынок загородной недвижимости пережил в этом году несколько переломных моментов. Пандемия и изоляция стали для ИЖС, дач и прочих объектов малоэтажного строительства настоящим прорывов как в ценовом вопросе, так и в плане оживления потребителя.
В среднем, рост цен составил около 30–40%. При этом продажи возросли в разы. У наших партнеров — в 3,7 раз. А мы выполнили годовой план уже в третьем квартале 2020 года.
В многоэтажном сегменте мы увидели следующие катализаторы активности:
• Льготные ипотечные программы.
• Сезонная динамика.
• Снижение ставок по депозитам.
• Рост инвестиционной привлекательности.
Что показал нам 2020 год? Курс идет на цифровизацию и модернизацию технологий. Онлайн-показы в пандемию, видео-отчеты, скайп-встречи, не говоря уже об актуальных сайтах и группах в социальных сетях. Рынок недвижимости из традиционной структуры переходит в класс современных.
Не отстает и Государство. Масштабные проекты по цифровизации Росреестра, работы с СНТ — все это делает жилищную реформу не только реальной, но и эффективной.
В выигрыше тот, кто видит интересные направления и приходит к ним первым. А для этого нужны современные маркетинговые инструменты.
Давид Мамаиашвили, Aurum Realty, Санкт-Петербург, специалист по продажам:
Действительно, спрос на загородную недвижимость в уходящем году демонстрировал небывалый рост. Сейчас его можно охарактеризовать как стабильно высокий. Нужно понимать, что основным катализатором возникшего ажиотажа стали ограничительные меры и последовавший за этим полный локдаун.
В настоящее время мы только подводим итоги года, но уже сейчас можем констатировать, что количество сделок в данном сегменте выросло в среднем по стране в 3,5 раза по отношению к 2019-ому. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. Для девелоперов этот год оказался весьма прибыльным.
Думаем, что наступающий 2021-ый способен преподнести ряд сюрпризов. Прогнозируем два наиболее вероятных сценария развития событий.
- В первом случае эпидемиологическая обстановка остается на том же уровне или ухудшается. Как следствие, границы по-прежнему закрыты, и у населения нет выбора, кроме как рассматривать варианты отдыха внутри страны. При данных обстоятельствах ближе к весне рынок загородной недвижимости ощутит новую волну повышения спроса.
- Во втором случае ситуация с количеством зараженных повсеместно стабилизируется, границы откроются, и у людей появится возможность путешествовать. Это вряд ли приведет к резкому падению спроса, но покупательский интерес будет снижаться. В конечном итоге девелоперам придется пересмотреть ценообразование в пользу клиента.
Что касается субсидированных ставок, то на данный момент продолжает действовать так называемая «сельская ипотека» от 2,7% годовых. Однако важно помнить, что в ряде регионов действие этой льготной программы зависит от плотности населения — на объекты, расположенные в густонаселенных районах, она не распространяется.
Если взять среднюю ставку для загородных домов, то она составляет около 8,5%. Мы полагаем, что в случае с возросшим спросом на «загородку», ключевую роль все же сыграло закрытие границ, а также желание людей обеспечить себя комфортным досугом.
