Недавно на глаза попался пост в котором говорилось о том, как отличить ом построенный на продажу. И весь разговор шел в таком ключе, что дом построенный на продажу - это что-то плохое и поэтому застройщик постарается скрыть этот факт.
Человек, который писал тот пост явно не был застройщиком и относился к ним с неприязнью. Ну и ситуацию рассматривал под соответствующим углом.
Поскольку я сам раньше строил дома на продажу и знаком с другими застройщиками, которые этим занимаются, то хочу осветить ситуацию с другого ракурса, чтобы у вас была более реалистичная картина.
Сразу оговорюсь, что речь идет о массовом строительстве домов эконом сегмента. Конечно кто-то строит и единичные дорогие дома на продажу. И там может быть иная ситуация.
0. Застройщик и не скрывает этого
Собственно, именно поэтому мне кажутся нелепыми посты "как за 20 минут определить, что дом на продажу". С какой стати застройщику вообще это скрывать? Он вам и так сразу скажет если вы спросите. Скрывать это невозможно и бессмысленно.
1. Дома строятся по типовому проекту
Я как бывший застройщик могу вам сказать, что к выбору проекта подходят очень тщательно. Потому что конкуренция огромная и каждый строитель естественно хочет повысить скорость своих продаж. А значит дома должны нравиться.
Тут совершенно неуместны вольные эксперименты с планировкой. Есть несколько типовых проектов для каждого метража. Они выверены годами и слегка меняются со временем, но не быстро.
2. Строится несколько домов рядом
Никакой застройщик не будет строить одиночные дома - это невыгодно. Обычно застраивается целая улица или квартал. Самый начинающий застройщик построит минимум два дома рядом.
Поэтому даже если вы не спросили у хозяина, это сразу бросается в глаза - ряд одинаковых домов.
3. Маленькие участки, близко расположенные дома
Обычно, если строитель не сам нарезает землю он берет типовые участки, строит на них дома и межует после строительства. Это позволяет поставить их плотнее. И это тоже очень бросается в глаза.
Обычно два одинаковых дома стоят почти рядом. Это оно и есть.
Если вы не знаете почему так делается - могу объяснить. По нормативам ПЗЗ чаще всего отступ от забора соседа требуется делать 3 метра (в разных населенных пунктах цифра может отличаться, но 3 метра это самое распространенное)
Если участок сначала размежевать, то потом на него дом сложно посадить, а иногда вообще невозможно. Но на своем участке вы два своих дома можете ставить как хотите. Поэтому сначала строятся 2 дома рядом, а потом между ними проводится граница.
4. Отсутствие забора
Забор обычно ставят только для самых дешевых или дорогих домов. Почему?
Все дома однотипные, угадать вкусы покупателя сложно и иногда люди хотят выделиться. Сделать фасад не такой как у соседей. Купить красивые ворота в соответствии со своими представлениями об эстетике.
Далее, двор покупатель будет как-то делать, завозить материалы. На маленьком участке все это удобно делать пока нет ворот и забора. Фасад открыт.
Ну и так дешевле.
5. Зачастую нет твердой отмостки и отделки цоколя
Опять же, покупатель будет благоустраивать двор по своему вкусу. Зачем ему бетонная полоса вокруг дома, если он захочет сделать асфальт или плитку.
Ну и так дешевле.
Какие плюсы и минусы в покупке дома от частного застройщика
Минусы
- Да. На всем максимально сэкономят. Покупатели 99% в основном смотрят на цену. Дома строятся по типовому проекту и чтобы продать дом застройщик любой ценой постарается ее снизить.
- Соответственно мастера тоже будут одни из самых бюджетных и надо тщательно проверять, что и как в доме сделано.
- Участок будет маленький и тесный
Плюсы
- Проект и планировка будет реально проверенный удобством сотен людей. Застройщики очень тщательно все оптимизируют на стадии проектирования. Когда продумывают планировку, уже на этой стадии решают все вплоть до расстановки и размеров мебели.
- Вы может не получите комнату своей мечты с косыми углами и высоким потолком, но совершенно точно не получите чего-то глупого и непрактичного.
- Документы. Всегда будут в порядке и готовы сразу.
- Если застраивается новый пригород, вы получите то, о чем мало кто думает - социально однородных соседей. А это очень важно. Никому не приятно жить в классово разнородной среде, когда соседи сильно беднее или сильно богаче вас. Здесь сам формат жилья задает характерный тип его покупателей. Обычно это семья среднего достатка с работой и машиной. Дом в пригороде не купит беспокойная молодежь, семья мигрантов или одинокий алкоголик.
- Цена. За такую цену вы вряд ли сможете сами построить дом сравнимого качества, если не имеете опыта. Ну а если уверены в своих силах, то можете легко прикинуть, что минимальная прибыль застройщика с дома должна быть около полумиллиона и если вы хотите эти деньги сэкономить - стройте сами. Как самому научиться искать недорогой участок земли я уже писал и сделал видеоурок.
