До 1 июля 2019 года застройщики привлекали деньги дольщиков на свой расчётный счёт. Фактически дольщик за свой счёт кредитовал строительство жилого комплекса вместо банка. Для этого застройщик на всех стадиях завлекал дольщика в стройку тем, что разделит с ним часть прибыли. Поэтому чем раньше была стадия строительства, на которой инвестор “входил” в проект, тем большую скидку застройщики «рисовали» дольщикам. Но теперь всё изменится. Как - рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Когда я сказал, что застройщик именно “РИСОВАЛ” цены, я не оговорился. Хозяину строительной компании надо было убедить дольщиков, что цена с каждым днём растёт. Поэтому чаще всего на старте строительства анализировались цены на готовое жильё в районе и от этой цены давалась скидка. К примеру, если цена квадратного метра в районе была равна 150.000 рублей, то на старте застройщик ставил цену 110.000 рублей за метр, обещая при этом рост.
Там, где действительно проекты достраивались, дольщики, пришедшие на ранней стадии строительства, получали выгоду при перепродаже недвижимости в 30%.
В 2018 году банки решили, что они и сами прекрасно «заработают» на стройке. Поэтому пролоббировали закон, при котором застройщик не имеет права продавать проект на стадии строительства, если не использует проектное финансирование банков. У застройщика остался выбор: строить за свой счёт и продавать готовые квартиры после завершения строительства или строить по новым правилам.
Новые правила таковы: застройщик открывает кредитную линию и строит за счёт банка. Деньги дольщика при этом лежат на escrow-счёте в банке и попадут к застройщику только после завершения строительства. ТО ЕСТЬ, пока застройщик строит, ему ни тепло, ни холодно - продаст он много квартир или нет. Гораздо важнее получить большую дельту по формуле:
Цена продажи – (Себестоимость строительства + % по кредиту банку) = Прибыль от стройки
При таком подходе чем выше цена продажи, тем лучше.
Речь даже не о том, что нельзя нельзя давать скидку: надо всё время поднимать цену до максимума, поскольку деньги от продажи заморожены в банке на 1-2 года, а за это время их «сожрёт» инфляция и «курсовая разница».
Поэтому застройщики с 1 июля 2019 года стали дружно поднимать цены. Они понимают: надо найти ЦЕНУ, ПРИ КОТОРОЙ ПЕРЕСТАНУТ ПОКУПАТЬ, а значит, это будет максимум.
А уж потом от этой цены всегда МОЖНО ДАТЬ СКИДКУ. Наши испуганные граждане, не понимая, что правила игры изменились, побежали всё сметать, полагая, что цены растут из-за спроса. Но! Спрос остался в 2020 году на том же уровне, что доказала статистика сделок. Купили квартир в новостройках в Москве и Новой Москве столько же, сколько и в 2019 году. То есть цены разогнали искусственно, это не обосновано рыночными механизмами и ростом спроса.
Когда можно рассчитывать на скидки? ТЕПЕРЬ СКИДКИ застройщик будет давать не на старте строительства, а ближе к СДАЧЕ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. То есть скидки на объекты мы увидим только в 2022 году, когда новые объекты будут вводится в эксплуатацию.