Продать квартиру доме, который построили в 50 – 60-е годы, непросто: небольшая площадь, низкие потолки и неудобная планировка. При этом и продавцы, и покупатели понимают, что обычно это жилье в развитом районе, где под рукой школы, детские сады и магазины.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, предоставил нам исследования его компании и помог разобраться, как выгодно продать квартиру в старом фонде.
1. Какие документы собрать перед продажей квартиры
Чтобы с заключением сделки купли-продажи не возникло форс-мажоров, перед продажей квартиры соберите следующие бумаги:
- Действительные паспорта собственника жилья. Если одному из собственников меньше 18 лет, нужно его свидетельство о рождении или паспорт и паспорт родителя или опекуна.
- Свидетельство о браке или разводе — если в документе о праве собственности одна фамилия, а в паспорте другая.
- Нотариально заверенное согласие супруга — если квартира была куплена в браке, но записана на одного из супругов.
- Согласие органов опеки и попечительства — если в вашей семье есть несовершеннолетние. Документ выдают, если у ребенка не ухудшатся условия проживания.
- Нотариально заверенная доверенность — если в сделке за вас участвует доверенное лицо.
- Договор купли-продажи квартиры — вы готовите его, а нотариус заверяет.
Эти документы будут нужны, чтобы проверить юридическую чистоту сделки:
- выписка из реестра ЕГРН (ее выдают с 2016 года) или свидетельство о праве собственности на жилье (выдавали до 2016 года);
- правоустанавливающий документ — свидетельство о наследстве, приватизации или договор купли-продажи;
- выписка о переходе прав — можно заказать в МФЦ;
- технический паспорт квартиры — подтвердит, что в ней нет незаконных перепланировок;
- справка о зарегистрированных лицах (форма №9) — её называют справкой о составе семьи;
- акты сверки счетчиков или справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, что вы не стоите на учете;
- справка о снятии обременений — если вы покупали квартиру в ипотеку и уже выплатили её;
- справка о снятии обеспечительных мер — если по квартире были проблемы, но вы уже их решили в суде.
2. Как программа реновации поможет вам продать квартиру дороже
По программе реновации планируют снести аварийные пятиэтажные дома, которые построили в 50–60-х годах. Жителей расселят в новые дома, построенные в том же районе. Поэтому, если ваш дом включен в программу реновации, квартира автоматически дорожает — ваши покупатели потом получат более дорогое жилье.
Программу уже запустили в Москве и планируют распространить на всю Россию.
В столице запланировано три этапа: первый уже стартовал и продлится до 2024 года, второй завершится в 2028 году, третий — в 2032-м.
Как это влияет на цену квартиры:
- Чем ближе срок реновации, тем дороже вы продадите квартиру. Узнайте на официальном сайте Фонда реновации, в какой этап включили ваш дом, как выглядят новые квартиры и сколько квадратных метров вы получите.
- Перед переездом в новое жилье покупатель квартиры в доме, который расселяют, сможет доплатить и получить квартиру просторнее. На каждый метр будет скидка 10%. Докупить можно и несколько квартир, скидка действует на первые 100 кв. м жилья.
- Вместо новой квартиры по реновации можно получить деньги сразу и не ждать, когда жилье будет продано.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН
Квартиру, которая включена в первый этап реновации, можно купить в среднем за 222 000 ₽ за 1 квадратный метр. Самые бюджетные квартиры — в третьем этапе реновации. Они стоят 204 000 ₽ за 1 квадратный метр.
Если хотите доплатить и купить квартиру просторнее, можно взять ипотечный кредит со специальными условиями для тех, кто купил жилье из Фонда реновации. Первоначальный взнос вносить не обязательно.
3. Стоит ли делать ремонт перед продажей
Если ваш дом включили в первую волну реновации, вы можете ничего не ремонтировать. Покупая такую квартиру, люди инвестируют в будущее жилье в новостройке и чаще всего не планируют жить в старом доме.
Квартиры с похожей планировкой в одном районе с ремонтом и без продаются с разницей 15–20%. Чтобы продать дороже, освежите потолки и пол, замените обои, сантехнику, розетки и выключатели. Если вы задумали капитальный ремонт, проконсультируйтесь с экспертом-оценщиком, посчитайте смету и прикиньте, окупится ли это.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН
Жилье в старом доме с евроремонтом на 7% дороже жилья с косметическим ремонтом и на 15% — квартиры без ремонта. Чем ближе реновация, тем большую наценку делают за ремонт. Например, для квартир первого этапа переселения стоимость жилья с евроремонтом в среднем на 9% дороже, чем с косметическим.
4. Как определиться с ценой
Скорее всего, цены у вас будут три: максимальная — которую вы хотите получить, взвешенная — за которую спокойно продадите, и минимальная — ниже этой цены сделки не будет. Отталкивайтесь от того, за сколько выставляют аналогичные квартиры в вашем районе и как быстро они продаются.
Порой на стоимость влияют не слишком очевидные факторы.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН
Самый дорогой этаж в пятиэтажных домах — четвертый. Он дороже первого этажа на 5,3%. Последний этаж дороже первого в среднем на 3%.
Вы сможете продать квартиру дороже, если у вашего дома есть:
- гараж во дворе;
- свой подвал или чердак;
- недавно отремонтированный подъезд;
- школа или детский сад поблизости;
- парк в вашем квартале;
- магазины и спортклуб недалеко от дома.
Эти факторы приведут к снижению цены:
- вашего дома нет в списках на реновацию или его включили в третий этап;
- квартира находится на последнем этаже — там жарче и может протечь крыша;
- подъезд в плохом состоянии;
- есть шумные или асоциальные соседи;
- в доме есть проблемы с коммуникациями: часто отключают свет или давно не ремонтировали подвал;
- в соседнем подъезде или доме продается квартира дешевле;
- поблизости строят новые дома;
- до метро больше 30 минут пешком.
Если вы не уверены, за сколько продавать квартиру, пригласите оценщика или смотрите на поведение покупателей. Поднимайте цену, если живые покупатели звонят несколько раз в день. Снижайте, если получаете 1–2 звонка в неделю.
5. Получится ли продать квартиру в ипотеку дороже и быстрее
Ипотека увеличит число потенциальных покупателей, если вы продаете квартиру в старом доме. Ипотечные заемщики понимают, что не все варианты им доступны. Еще они меньше торгуются: для них цена не так критична, как для покупателей с собственной ограниченной суммой.
Банк может отказать в выдаче ипотеки, если:
- перепланировка не узаконена;
- дом стоит в очереди на капитальный ремонт;
- вы получили право собственности на квартиру недавно и с вами могут оспорить сделку купли-продажи или вступление в наследство;
- по квартире ведутся судебные споры, она в залоге или кредите;
- есть большая задолженность за коммунальные услуги;
- перед сделкой в квартире зарегистрированы люди, особенно несовершеннолетние дети.
Если дом планируют сносить в рамках реновации, погашать ипотеку досрочно не придется. Просто объект ипотеки автоматически изменится после переезда, а график платежей останется прежним.
После продажи жилья в старом доме вы можете купить квартиру в новостройке по льготной ипотеке. Первоначальный взнос — 15%. Подайте заявку онлайн или в ближайшем отделении банка. С вами свяжется сотрудник и обсудит детали.
