12 января 2021 года.
Итак, покупка небольшого офиса на стадии строительства с целью последующей сдачи в аренду. Если Вы меня постоянно читаете, Вам должно быть известно, как я люблю SWOT-анализ. Сделал упражнение и по сегодняшнему поводу.
Сильные стороны
1️⃣ Офисы - продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции офисных помещений небольшого размера очень незначителен
2️⃣ Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, как правило, ежемесячно равновеликими платежами. Нет никакой зависимости от успехов арендатора, привязки к обороту, сезонности и т.д.
3️⃣ Арендные каникулы, как правило, тоже не растягиваются больше, чем на полгода (особенно, если площадь офиса небольшая).
4️⃣ Объекты инвестиционного качества, особенно классов А и В+, расположены в центральной части города, недалеко от станций метро. В недвижимости, как говорил один бывший девелопер и бывший президент, локация имеет важное значение
Слабые стороны
🔻Невозможность диверсификации. Небольшой офис как правило не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса.
🔻 Высокая цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчёте на 1 м2 цена окажется выше, чем у офиса площадью более 500 м2.
🔻 Невозможность (во всяком случае пока) превращения маленького офиса в коворкинг. Как правило площадь полноценного московского коворкинга начинается от 1.5 тыс.м2. Сделать нормальный коворкинг из 60-150 м2 не удастся.
Возможности
💡Небольшие офисы могут заинтересовать более крупные компании, которые решили «ужаться» после карантикул и превратить свой офис в гибкое пространство. Таким образом арендовать помещение будет более финансово устойчивая компания.
💡Наличие мокрых точек в небольшом офисе (в некоторых они предусмотрены проектом) подразумевает возможность смены фактического использования, которое может в свою очередь повлечь повышение рыночной стоимости помещения.
Угрозы
⚠️ Удалёнка. Я лично знаю примеры небольших компаний, полностью отказывшихся от традиционных офисов и выбравших полную удалёнку и почасовую аренду переговорных.
⚠️ Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов. Небольшие компании, потенциальные арендаторы маленьких офисов вполне могут арендовать помещения в коворкингах.
⚠️ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., выраженные в невозможности добраться до офисов.
🔻 Я ничего не забыл? Дополните мой анализ в комментариях?
Помимо SWOT, конечно, необходимо немного цифр, дающих представление о нынешнем состоянии рынка офисной недвижимости.
На всякий случай поясню, что SWOT-анализ это один из самых распространенных нефинансовых аналитических методов, который позволяет в комплексе оценить сильные (Strengths) и слабые(Weaknesses) стороны инвестиционного проекта, а также влияющие на него возможности и угрозы (Opportunities и Threats).
Сектор небольших офисов, насколько мне известно, специально не изучает ни один консультант из «большой пятерки» (хотя могу ошибаться). Единственный зафиксированный показатель, который мне удалось найти, это подтверждённый спрос на помещения до 500м2, стабильно обеспечивающий 25% от объема новых сделок (по сравнению с 2019 г. этот показатель не хотя бы снизился - уже хорошо).
⚠️ А в целом по рынку офисов ситуация непростая. Вакансия в офисных зданиях, находящихся в пределах ТТК, сейчас составляет около 10%; в БЦ за пределами ТТК - уже ~11%; а в объектах «за МКАД» доходит и до 21%.
🏢 Объем арендованных и приобретенных офисных площадей в 3 кв. 2020 снизился🔻 более чем в 2 раза по сравнению с 3 кв. 2019 (227 т.м2 – данные CBRE). БОльшую часть сделок на рынке совершают операторы гибких офисных пространств, которые арендуют в основном крупные площади от 2 т.м2.