CBRE подвела итоги на рынке продаж офисных помещений Москвы
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что в настоящий момент самый большой объём офисных помещений, в офисных зданиях, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2019 – 2022 годах, сосредоточен в Москва-Сити. По данным CBRE этот объём составляет 271 460 кв. м. При этом наибольший объем предложения офисных площадей на продажу в существующих бизнес-центрах наблюдается в Центральном деловом районе, в юго-западном и западном направлении, а также Ленинградском деловом районе: 135 530 кв. м, 112 480 кв. м и 85 088 кв. м соответственно.
Несмотря на то, что основной объем предложения сформирован бизнес-центрами класса В, начиная с 2015 года в структуре спроса преобладают сделки по покупке офисов в бизнес-центрах класса А. Доля этого сегмента в структуре спроса за 2015-2018 года составила 80%. В 1 полугодии 2019 года сохранилась высокая доля сделок купли-продажи в бизнес центрах класса А, на которые пришлось 71% от общего объема сделок по приобретению офисных площадей. Не снижающийся интерес к данному сегменту объясняется падением уровня цен в кризисный период, а также активностью крупного бизнеса и государственного сектора, которые оптимизируют собственные портфели недвижимости и консолидируют основные подразделения в рамках одного качественного объекта.
По итогам 1 полугодия 2019 года объем сделок по приобретению офисных помещений конечными пользователями составил 57,3 тыс. кв. м, что на 18% меньше значения 1 полугодия 2018 года, и, почти в два раза превышает значение данного показателя за аналогичный период 2017 года. Исторически объем сделок купли-продажи в первом полугодии значительно ниже значения второго полугодия, что во многом связанно с сезонным фактором, поэтому мы ожидаем существенное увеличение объема сделок до конца года.
Доля сделок купли-продажи офисов конечными пользователями в общем объеме новых сделок в 1 полугодии 2019 года, сохранилась на сопоставимом с 1 полугодием 2018 года уровне и составила 9%.
Представители финансового сектора формируют основной спрос на приобретение офисных площадей, их доля в общем объеме сделок купли-продажи за период с 2016 года по 1 полугодие 2019 года, составила 73% или 643 тыс. кв. м. В 1 полугодии 2019 года представители финансового сектора сформировали 73% от общего объема сделок купли продажи. Крупнейшей сделкой стала покупка ВЭБ.РФ бизнес-центра класса А «Знаменка Комплекс» (переход прав собственности в счет долговых обязательств).
По итогам 1 полугодия 2019 года средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей сохранился в диапазонах конца 2018 года:
• офисы в бизнес-центрах класса А: 230-600 тыс. руб./кв. м (не включая НДС)
• офисы в бизнес-центрах класса В: 195-350 тыс. руб./кв. м (не включая НДС)
При этом средневзвешенная цена продажи в 1 полугодии 2019 года увеличилась по сравнению со значением конца 2018 года на 2% в классе А до 301 305 руб./кв. м (не включая НДС), и на 12% в классе В до 216 880 руб./кв. м (не включая НДС), что объясняется поглощением офисных помещений в нижнем ценовом сегменте и низким приростом нового предложения. Наиболее высокие цены продажи и одновременно самый широкий диапазон цен продаж традиционно сохраняется в Москва-Сити, где предлагаются небольшие офисы с высококачественной отделкой, а также офисы большой площади без отделки.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«Стоимость квадратного метра офисной недвижимости растет третий год подряд, что отражает не только сохранение спроса на покупку офисов под собственное использование, но и изменение структуры предложения. Мы наблюдаем и сокращение объема предложения более дорогих объектов, которое приводит к дефициту качественных офисов и росту спроса со стороны инвесторов к их приобретению».