Извечные вопросы из русской классики: «Кто виноват и что делать?» Они касаются, наверное, всех отраслей нашей жизни. Причем ответить на вопрос: «кто виноват?» совсем несложно. Виновники есть, но, как правило, недосягаемые и не отвечающие ни за что. А вот на вопрос: «что делать?» ответы приходится искать обычным людям в обычной жизни, в том числе и в своей профессиональной деятельности.
Вот и вопросы КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) возникают постоянно в жизни управляющих организаций (УО). Тем более, что это, наверное, самый популярный вид споров в суда, наравне со спорами по обжалованию предписаний органов государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) и спорами по обжалованию постановлений по административным правонарушениям.
В этой статье мы рассмотрим, что делать, когда в суде на рассмотрении находится иск ресурсоснабжеющей организации (РСО) к вашей УО о взыскании долга по договору на КРСОИ. Хочется, конечно, чтобы таких судов у ваших компаний было как можно меньше, но реальность такова, что они есть и от этого никуда не денешься.
В бытность моей работы в УО в судах не по одному делу ресурсникам приходилось отказываться от исков в связи с тем, что они просто-напросто не смогли доказать сумму долга. Но мне часто везет с дотошными судьями, что также немаловажно при рассмотрении споров. Меня радует тот факт, что в нашем арбитраже таких большинство. И, как ни странно, такие дела чаще всего попадают именно к таким судьям все чаще и чаще.
А представители РСО мне как-то даже сказали, что только в моих процессах им приходилось отказываться от исков. Я работала в двух разных УО в разное время и по 5 делам спор закончился отказом РСО от исковых требований. Но этому способствовало не только ведение дела в суда, а также предварительная работа: со стадии заключения договора плюс остальные все отношения и переписка между УО и РСО.
Умение пользоваться слабыми местами правовой позиции другой стороны тоже немаловажно и в спорах в суде, и в досудебных отношениях и переписке с РСО. А для этого самому юристу надо дотошно знать нормы закона, изучать постоянно судебную практику и применять свои знания каждый день. Относиться к работе халатно, при этом не учиться постоянно и одновременно быть успешным, классным специалистом просто-напросто не получится.
Ну, во-первых, хочу сказать, что лучше начинать все с самого договора на поставку КРСОИ. При его заключении внимательно изучать, что вам предлагает РСО, особенно разделы: права и обязанности сторон, расчеты по договору, ответственность сторон. В любом случае, не стоит подписывать (или визировать — если у вас юрист их визирует), если какие-то условия его противоречат закону, либо РСО пытается возложить на УО дополнительные обязанности, которые не указаны в законе, и вас, как УО, не устраивают.
Не надо бояться испортить отношения в дальнейшем с РСО, направляя протокол разногласий при несогласии даже с одним пунктом, не говоря уж о ситуациях, когда таких условий намного больше. Все сроки преддоговорной переписки установлены в законе. Также на забывайте, что незаключение договора на КРСОИ является нарушением лицензионных требований к управлению МКД, за которое вполне можно получить административный штраф несколько сотен тысяч рублей. А также - одновременно штраф и должностному лицу УО.
В соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) принято Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (далее - Правила 124), которое вступило в силу 07.03.2012 г.
Согласно п. 1 Правил 124, указанные Правила устанавливают обязательные требования при заключении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее - товарищества и кооперативы) или управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями договоров энергоснабжения ... в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме или жилого дома (далее - потребители) коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения КРСОИ в МКД
Нормами Правил 124 предусмотрены формулы расчета за КРСОИ по договорам с ресурсоснабжающими организациями (пункты 21, 21(1). Данные нормы носят обязательный, императивный характер, то есть, даже при неуказании на них в договоре ресурсоснабжения, они обязательны к применению к таким договорам и отношениям по поставке коммунальных услуг управляющим организациям многоквартирных домов.
Во- вторых, если договор уже подписан до вашего прихода в УО, рекомендуем путем подписания дополнительных соглашений внести в него изменения по условиям, которые вас не устраивают. Кроме того, для РСО этот договор является публичным, отказаться от его заключения они не имеют права.
Условия договора, которые противоречат закону, являются ничтожными, о чем уже высказался ВС РФ в своем Определении от 18.08.2016 № 305-ЭС16-3833, по делу № А40-39666/2015: «…В соответствии с пунктом 4 статьи 421, статьей 422, пунктами 4, 5 статьи 426 ГК РФ свободное усмотрение сторон по согласованию условий договора ограничивается императивными предписаниями закона или иных нормативных актов. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров. Условия публичного договора, не соответствующие указанным требованиям, ничтожны».
То есть, если в нормах закона уже предусмотрены определенные императивные условия, то при изменении их в договоре, все равно будут действовать нормы закона, а не договора. А в жилищном законодательстве в большинстве случаев как раз и установлены обязательные условия для договоров ресурсоснабжения.
В-третьих, все свои претензии по исполнению или ненадлежащем исполнении договора выражать в письменной форме путем направления писем и претензий в РСО по каждому такому факту с обязательной отметкой о вручении или заказными письмами с описью. Уже скоро выйдет в нашем блоге статья об обязанностях РСО по снятию показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) при прямых договорах. Обмен информацией по ИПУ в помещениях МКД между УО и РСО уже обязателен для сторон договора на КРСОИ. Так как без такого обмена информацией невозможно для управляющей организации проверить обоснованность расчетов по КРСОИ.
Продолжение по ссылке https://burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/sud-s-rso-po-krsoi-kto-vinovat-i-chto-delat/