Начинаем новую для нас рубрику обзор цен в районах Москвы.
Эксперты компании Vysotsky Estate обследовали в районе 368 жилых домов и с помощью архива сделок, прошедших в компании и Анализа Цен по реальным сделкам Сбербанка на портале domclick.ru построили срез цен на квартиры в этом районе.
Покупательский спрос
Покупка недвижимости - выбор локации. Чаще всего покупатель сначала выбирает локацию, а потом выбирает дома. Поэтому всегда стоит рассматривать цены на недвижимость в отдельном районе.
Район станции метро Коломенская пользуется повышенным спросом, не смотря на устаревший в большем объеме фонд.
В среднем покупку квартиры в этом районе запрашивают 4000 раз в месяц.
Сам район имеет достаточно специфичное геоформу, поэтому кварталы расположенные пока далеко от метро Коломенская по идее должны разительно отличатся по цене, но так ли это на самом деле?
С объявлением о строительстве станций метро Кленовый Бульвар и Нагатинский Затон (Большой Кольцевой Линии), цены в районе начали выравниваться. Казалось бы самый удаленая от метро Коломенская набережная имеет самую высокую стоимость метра.
Давайте разберемся на основе сделок.
Жилой фонд района
Так как район расположен относительно близко от центра (от Садового Кольца 7 км по прямой от Таганской площади), то застраиваться он начал в конце 1960-х. Поэтому в районе можно отметить жилой фонд нескольких поколений застройки:
- пятиэтажки кирпичные, блочные дома и панельные 1960-1970 годов, ;
- девяти-двенадцати этажные кирпичные панельные дома 1970-1980 годов;
- панельные дома серии П44, П46 1980-2000;
- панельные дома и монолитные дома построенные после 2000х;
Из новостроек в районе можно отметить только ЖК River Park, который находится на набережной Нагатинского Затона.
Такой смешанный жилой фонд всегда является проблемой при оценке недвижимости.
Цены на недвижимость
Имеет смысл разбить район на несколько ценовых зон, в зависимости от расположения и класса жилья. А также стоит показать цены в динамике за последние три года 2017-2019.
Как мы уже отмечали относительно низкие цены на квартиры отмечаются в панельном жилье в значительной удаленности от метро.
Затонная-Речников-Судостроительная
В треугольнике Затонной, Судостроительной и улицей Речников цены на недвижимость согласно сделкам такие:
Возьмем цены в кирпичных домах.
июль 2017
ул. Судостроительная, 51
Сделка по 2 комнатной квартире общей площадью 40,3 м2 по цене за 5800000 рублей, то есть 143921 за 1м2
май 2018
Сделка по 1 комнатной квартире в этом же доме общей площадью 30 м2 по цене за 5650000 рублей то есть 188000 за 1м2
июнь 2019
Сделка по 2 комнатной квартире в соседнем таком же кирпичном доме по адресу Судостроительная ул, д.49, кор.3 общей площадью 47 м2 по цене за 8150000 рублей, то есть 173000 за 1м2
Возьмем цены на недвижимость в этой части района в панельных домах
сентябрь 2017
Затонная ул., д.12, кор.2
Сделка по 2 комнатной квартире общей площадью 46 м2 по цене за 8200000 рублей то есть 17800 за 1м2
июль 2018
Затонная ул, дом. 10, кор.1
Сделка по 1 комнатной квартире общей площадью 35 м2 по цене за 5800000 рублей то есть 165714 за 1м2
июнь 2019
Сделка по 3 комнатной квартире в соседнем таком же кирпичном доме по адресу Затонная ул, д.8, кор.1, общей площадью 57 м2 по цене за 8700000 рублей, то есть 152000 за 1м2
Замечаем интересный тренд: если кирпичный фонд в этой части района держится в цене и в 2018 году даже на волне роста поднялся, то панельный фонд не падает в цене, даже не смотря на общий рост цен.
Коломенская улица и набережная
Посмотрим на самый удаленный от метро участок - район Коломенской набережной. Эта часть района застраивалась с начала 1980-х панельными домами улучшенных серий и самые "свежие" дома здесь построены после 2000-х.
Этот квартал наиболее живописная и тихая часть района и с открытием здесь метро Нагатинский Затон станет более комфортным для проживания, чем ул. Новинки, Якорная и начало Судостроительной.
Январь 2017
Коломенская наб., дом. 12
Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская наб. д. 12, общей площадью 75 м2 по цене за 14500000 рублей, то есть 193333 за 1м2
Сентябрь 2018
Коломенская ул. д. 21
Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская ул. д. 21 к.3, общей площадью 79 м2 по цене за 16150000 рублей, то есть 204430 за 1м2
Июнь 2019
Сделка по 2 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская наб. д. 18, общей площадью 50 м2 по цене за 1060000 рублей, то есть 204430 за 1м2
В этой части района с объявлением строительства метро Нагатинский Затон цена за метр достигла отметки 190 000 - 210 000 рублей за 1м2 в панельном жилье. На данный момент минимальная стоимость однокомнатных квартир в панельном жилье здесь составляет 7 миллионов рублей.
Так как ЖК RIVER PARK находится именно в этой части района, то следует тут же привести цены на квартиры в стадии строительства.
1-комнатные квартиры площадью от 34.1 до 65.5 м2
156600 - 201900 за 1м2.
общей стоимость от 5300000 - 13200000 рублей*
2-комнатные квартиры площадью от 52.9 до 81.9 м2
178000- 188300 за 1м2.
общей стоимость от 9400000 - 15400000 рублей*
3-комнатные квартиры площадью от 83.3 до 103.9 м2
161000- 239700 за 1м2.
общей стоимость от 13400000 - 24900000 рублей*
_______________
*примечан. такой разброс цен связан с тем, что в жилом комплексе продаются одновременно квартиры и апартаменты
Нагатинская набережная
Наибольший интерес у покупателей в этом районе всегда вызывает Нагатинская набережная, вид с метросмоста через реку - визитная карточка всего района.
Поэтому в этой части района всегда отличались от других кварталов.
Октябрь 2017
Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Нагатинская наб. д. 10, кор.3, общей площадью 97 м2 по цене за 17700000 рублей, то есть 182300 за 1м2
Май 2019
Сделка по 1 комнатной квартире в доме по адресу Нагатинская наб., д. 60, кор.4, общей площадью 40 м2 по цене за 7150000 рублей, то есть 178500 за 1м2
Здесь следует заметить, что это дом находится от метро не в пешей доступности.
Итоги
1. Панельное жилье в старом фонде падает в цене. Строительство метро и новых корпусов в ЖК River Park значительно снизит спрос на старый панельный фонд в районе Коломенской. В ближашее время квартиры в панельных 9-этажках могут упасть до 150 000 за 1м2.
2. Наиболее перспективные кварталы для проживания находятся ближе к Нагатинскому затону и Коломенской набережной. Здесь стоимость метра в квартирах с хорошим ремонтом достигает 195 000 - 210 000 за 1м2.
3. Высокий спрос на кирпичные дома пока позволяет удерживать цены на 170 000 - 175 000 за 1м2.
4. Высокий объем строительства новых жилых комплексов в районе метро Технопарк может сильно перетянуть на себя спрос.
Рекомендации.
Жителям старого панельного жилья в районе метро Коломенской следует максимально быстро решать свой квартирный вопрос, так как цены будут падать на их жилье уже в 2020 году.
_____________
