Если не знаете, зачем оформлять сдачу квартиры по закону, что написать в договоре аренды и сколько заплатить налогов, читайте нашу статью – составили подробную шпаргалку, чтобы вам было проще сориентироваться.
Зачем оформлять все по закону
Собираетесь сдать квартиру, но не хотите связываться с оформлением документов и отдавать государству часть денег в виде налога? Как показывает практика, выгода от сдачи жилья «вчерную» кажущаяся. На самом деле утаивать от государства доход – дело гораздо более хлопотное.
Всегда есть риск, что ваши жильцы не понравятся соседям, и они придут к вам выяснять отношения. Достаточно часто в этих случаях соседи начинают грозить жалобой в налоговую и участковому. Если соседи действительно сообщат «куда следует», налоговая и участковый могут прийти к вам с проверкой.
Результат – вам придется оплатить сокрытую сумму налога, пеню и штраф. А за иногородних жильцов придется также заплатить штраф, предусмотренный за то, что в вашей квартире живут люди без временной постановки на учет.
Нередко договор при нелегальной аренде все-таки составляют, но потом никому не показывают – чтобы не афишировать сдачу и полученный доход. Вы окажетесь в патовой ситуации: договор вроде будет, но как заставить его работать, непонятно. Ведь если арендатор нарушит какие-то свои обязательства, единственный вариант защитить свои права – идти в суд. Но тогда вы можете попасть в поле зрения налоговой инспекции, которая с радостью насчитает вам налог, пеню и штраф.
Поэтому при нелегальной аренде нередки случаи, когда арендатор портил или вывозил из квартиры вещи, а арендодатель делал вид, что ничего не произошло, рассуждая, что проще заменить диван или телевизор, зато не попасться налоговой на нелегальной сдаче.
Как заключить договор
Как правило, договор, по которому квартиру снимает физическое лицо, называется договором найма. Когда жилье сдается юрлицу, подписывается договор аренды.
Договор вы можете составить с помощью юриста или самостоятельно. Если решите не обращаться за помощью, проследите, чтобы в тексте соглашения обязательно были бы отражены такие моменты:
Информация об участниках сделки. Фамилии и имена с отчествами, паспортные данные, место постоянной регистрации – все это должно быть вписано в договор. Обычно эти данные вносят в преамбулу договора. Так называется самое начало, где вы пишете: «Мы, нижеподписавшиеся граждане такие-то, именуемые в дальнейшем Арендодатель и Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем». И еще следует повторить эту информацию в конце, где участники договора ставят свои подписи.
Объект. Опишите квартиру, которая передается в аренду или наем. Укажите кадастровый номер, адрес, количество комнат, документ, на основании которого она вам принадлежит.
Стоимость аренды и порядок оплаты. Напишите, сколько денег ежемесячно должен отдавать вам квартиросъемщик. В какой период: первого числа каждого месяца, не позднее такой-то даты – вы можете выбрать вариант, который будет удобен вам и арендатору. Можете сразу вписать, каким образом будет происходить оплата – наличным расчетом или перечислением на банковскую карту.
Здесь же следует оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Вы можете доверить это нанимателю или брать с него деньги и платить самостоятельно.
Обеспечительный платеж. Лучше предусмотреть его в договоре. Он может быть в размере одной месячной арендной платы, чтобы подстраховаться на случай неоплаты за последний месяц, или меньше, чтобы его можно было бы использовать только для компенсации ущерба. Если решите взять с нанимателей обеспечительный платеж и он не понадобится для компенсации ущерба, пропишите в договоре, что с ним будет по окончании договора: вы вернете его нанимателю или засчитаете за последний месяц аренды.
Срок аренды. Аренда бывает краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочной считается та, что заключена на срок меньше года. Такой договор не нужно регистрировать, достаточно подписей сторон.
А вот договор, по которому жильцы собираются жить в вашей квартире больше года, обязательно надо зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет недействительным.
Многие люди предпочитают не связываться с регистрацией, а просто постоянно перезаключать договор на новый срок. Так можно делать, главное не забывать переподписывать документы вовремя. Правда, если вы живете в другом городе, регионе или вовсе стране, удобнее подписать долгосрочный договор, чтобы не ездить ежегодно в гости к жильцам или не обмениваться с ними документами по почте.
Сведения о жильцах. Договор вы можете подписать с одним человеком, а вселиться может семья. Чтобы не оказаться в ситуации, когда в вашей однокомнатной квартире будет жить десяток «близких родственников» нанимателя, сразу пропишите в условиях, кто может постоянно проживать в арендованном жилье: сам наниматель, его жена, дети, кто-то другой. Разумеется, к человеку могут приехать гости, но одно дело большая компания на день или неделю, и совсем другое постоянно живущая в квартире толпа людей.
Перечень имущества. Когда квартира сдается с обстановкой и бытовой техникой, все это имущество следует включить в договор. Состояние можете прописать отдельно в акте приема-передачи, но общий список вещей лучше зафиксировать в тексте соглашения.
Ремонт. По закону текущий ремонт должен оплачивать наниматель, но стороны могут вписать в договор иное условие. Чаще всего текущий ремонт остается за нанимателем, а капитальный за собственником жилья, но вы можете договориться так, как удобнее вам.
Ответственность. Определите, какое наказание положено за ущерб, причиненный вашему имуществу, или за неуплату вовремя арендной платы. Например, вы можете написать, что если наниматель не заплатит деньги вовремя, он должен будет заплатить пеню – 0,1%, к примеру, от суммы задолженности за каждый день просрочки. А если жилец сломает телевизор, он будет чинить его за свой счет.
Порядок расторжения договора. Иногда обстоятельства меняются и вам или вашим жильцам может понадобиться расторгнуть договор раньше, чем он закончится. Оговорите, как это произойдет: за какое время нужно предупредить контрагента о досрочном прекращении договора, как вы должны направить извещение, будете ли вы как-то компенсировать друг другу причиненные неудобства.
Дополнительные условия. Вы можете предусмотреть в договоре что-то еще в зависимости от вашей конкретной ситуации. Например, можете договориться, что вы будете иметь право посещать квартиру не чаще раза в месяц, только в будние дни и в промежуток между 17 и 19 часами.
Или можете обязать нанимателя сделать перед выездом из квартиры генеральную уборку – своими силами или пусть наймет уборщиков. Или оплатит вам стоимость уборки, а клининговую компанию вы найдете сами.
Можете сразу оговорить, в каком суде будет рассматриваться спор, когда вы не сможете договориться миром по какому-либо вопросу, и придется идти в суд.
Подписи. Когда квартира принадлежит нескольким людям, они все должны участвовать в договоре и поставить под ним свои подписи. Или кто-то один может представлять интересы всех сособственников, но тогда его права должны подтверждаться нотариальной доверенностью. Если арендаторов несколько – например, трое студентов снимают одну квартиру, чтобы было дешевле – они все должны поставить подписи под условиями договора.
Как подавать декларацию и платить налоги
Декларация. Сроки подачи декларации зависят от того, как вы будете сдавать квартиру. Если сдаете как физическое лицо, декларацию по форме 3-НДФЛ надо подать за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. К декларации надо приложить копию договора аренды.
Индивидуальные предприниматели оплачивают налог ежеквартально, а налоговую декларацию подают раз в год – до 30 апреля текущего года за прошедший год.
Самозанятые оплачивают налог через специальное приложение с каждой поступившей суммы, а декларацию не подают вовсе.
Размер налога. Физические лица платят 13% от доходов.
Индивидуальные предприниматели могут оформить упрощенную систему налогообложения, тогда с полученного дохода они платят 6%. Но кроме этого вам придется платить фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. В 2019 году эта сумма равна 36 238 рублей. Поэтому стоит тщательно посчитать, так ли выгодно уменьшение налоговой ставки.
Оформившись индивидуальным предпринимателем, вы можете сэкономить на налогах в краткосрочной перспективе, но в будущем потерять гораздо больше денег.
Физические лица могут рассчитывать на налоговые вычеты — это способ уменьшить налоги. Например, когда вы будете потом продавать квартиру, сможете вообще не платить НДФЛ или уменьшить доходы на расходы.
У тех, кто зарегистрируется как самозанятый, сохранятся все преференции, положенные физическому лицу, а ставка налога будет 4% при сдаче жилья физическим лицам, и 6%, если арендатором станет юридическое лицо.
Индивидуальным предпринимателям в данном случае вычет не дадут, ведь их квартира использовалась в коммерческих целях – для получения прибыли. И придется заплатить НДФЛ со всей суммы продажи.
Что нужно сделать для сдачи жилья в наем
Хотите избежать неприятностей, грозящих тем, кто сдает квартиру, прячась от государства и налоговых органов, лучше оформите все правильно. Вам надо будет:
Заключить договор с арендатором. Это даст вам возможность зафиксировать на бумаге то, о чем вы договорились с арендатором: арендную плату, срок найма жилья, порядок компенсации за испорченные вещи и прочие важные моменты.
Определиться с уплатой налогов. Для сдачи своей квартиры внаем, совсем необязательно становиться индивидуальным предпринимателем. Получение дохода от сдачи квартиры не считается предпринимательской деятельностью, поэтому вы можете платить налоги как обычное физлицо. Регистрация в качестве ИП нужна, только когда вы сдаете коммерческие помещения. Физические лица платят по общему правилу 13%, ИП могут при определенных условиях платить 6%, но есть ряд нюансов - читайте о них в разделе Как подавать декларацию и платить налоги.
Зарегистрировать жильцов. Если вашу квартиру сняли люди, у которых есть постоянная регистрация в вашем регионе, вы можете пропустить этот пункт – оформлять их в вашей квартире не нужно. А вот когда вашу квартиру снимают приезжие из другого края или области и на срок более 90 дней, вам нужно оформлять этих жильцов по месту пребывания.
Если наниматель жилья не зарегистрируется в съемной квартире в течение 90 дней, собственник этого помещения обязан сам уведомить территориальное подразделение МВД в течение следующих 3 дней. За нарушение этого требования вас могут оштрафовать на сумму от 2 до 3 тысяч рублей в регионах и на 3—5 тысяч рублей в Москве и Санкт-Петербурге.
Регистрация по месту пребывания – это то, что раньше называлось временной пропиской. Человек, которого вы зарегистрируете, не приобретает никаких прав на вашу квартиру. У него будет только возможность в течение определенного времени, на которое вы оформите пребывание, проживать в этом жилье.
Заявление на регистрацию можно подать через территориальное подразделение МВД, МФЦ, портал Госуслуг или почтовым отправлением.
Участкового можно не извещать. Некоторые собственники полагают, что участкового обязательно надо поставить в известность, иначе их могут оштрафовать. Но в законе нет такой нормы, вы вовсе не обязаны сообщать участковому, что в вашей квартире теперь будут жить арендаторы.
Право распоряжаться имуществом принадлежит только вам как собственнику жилья, участковый не может ни разрешить, ни запретить вам селить жильцов в вашей квартире нанимателей. За отсутствие регистрации жильцов штраф предусмотрен, а за неизвещение участкового нет, поскольку по закону у арендодателя нет такой обязанности.
Застраховать квартиру. Необязательное, но желательное действие. Вы можете застраховать жилье от случайного залива, пожара или другого повреждения. Случись вашему нанимателю затопить соседей или причинить ущерб вашему имуществу, страховая компания компенсирует убытки. Вы можете договориться с нанимателем и разделить расходы по договору страхования или оплатить страховку полностью самостоятельно.