Как известно, собственником недвижимости может быть не только взрослый человек, но и ребенок.
Однако в последнем случае закон особенно защищает интересы собственника: в силу юного возраста он еще не способен критично оценивать поступки других и отстаивать свои права.
Конечно, такая мера необходима. Жаль только, что нередко защита происходит в ущерб интересам ни в чем не повинного покупателя.
Как защититься, покупая квартиру, одним из собственников которой является ребенок?
Обратите внимание на ряд моментов. Прежде всего, обязательно должно быть разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. И немаловажное значение имеют условия, на которых оно выдано.
Сложилась такая судебная практика: если продавец не выполнил условия органа опеки, суд признает сделку недействительной (ВС РФ, дело 48-КГ18-1).
Это значит, что квартира возвращается продавцу, а вот вернет ли покупатель свои деньги – большой вопрос. Так что разрешение органа опеки еще не гарантирует на 100% законность сделки.
Как правило, опека выставляет следующие условия: в течение определенного срока купить другое жилье и выделить там долю ребенку или же положить деньги на банковский счет ребенка.
Если в разрешении нет никаких условий – покупать квартиру можно безбоязненно. Но когда они есть – стоит серьезно подумать.
Если условия таковы, что продавец может их выполнить лишь после продажи квартиры, требуйте от него гарантии. Например, передать вам ценное имущество в залог до тех пор, пока он не выполнит условие органа опеки.
Продавец не соглашается и говорит, что по закону не обязан сообщать вам о выполнении условий опеки? Что ж, он прав. Но тогда от сделки лучше отказаться.
И последнее. Если вы получили гарантии и решились на сделку, не забывайте, что договор нужно удостоверить у нотариуса.
Это обязательно для сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Иначе она будет недействительна.