С 2014 года на рынке столичной недвижимости премиального сегмента наблюдается множество различных тенденций. Среди них - укрупнение бюджета на сделку, конкуренция девелоперов, рост доли квартир с отделкой и эволюция планировочных решений. Об этом сообщают эксперты компаний Whitewill, Kalinka Group и Sminex. Они рассказали, как изменился рынок элитного жилья в Москве, и дали прогнозы, какие тенденции будут набирать обороты.
Увеличение бюджета сделок
После кризиса 2014 г. рынок вернулся к крупным лотам и дорогим сделкам. По мнению Александра Лагутова, директора департамента разработки продукта Sminex, девелоперы близки к пику увеличения цены сделки.
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что, если ориентироваться на официальные данные, можно говорить об экономическом спаде.
Однако по итогам I полугодия 2019 г. почти в два раза увеличилось число сделок в проектах уровня elite & deluxe.
Средний бюджет сделки вырос на 16%, средняя площадь проданного лота — на 6%.
Усиление конкуренции между девелоперами
Екатерина Румянцева считает, что ужесточившаяся конкуренция требует от девелоперов высокого качества и новых решений, которые создают неожиданные и яркие впечатления для клиента.
«С ростом конкуренции за покупателя растет качество продукта. Выигрывают застройщики, которые анализируют потребности покупателей, скрупулезно подходят к качеству продукта и обеспечивают жителям исключительный комфорт. Девелоперы ловят тенденции или уходят с рынка, переходят в другие сегменты и регионы», — дополняет Александр Лагутов.
Рост спроса на квартиры с отделкой
В 2014 г. в элитном сегменте отделка была предусмотрена в 8% проектов, в 2019 г. — в 54% (данные Sminex, проанализировано 24 проекта).
По мнению Екатерины Румянцевой, в 2014 г. отделка была экспериментальным решением, неочевидным с экономической точки зрения. Сегодня все застройщики рассматривают вопрос, продавать объекты с отделкой или нет. Позицию Екатерины Румянцевой поддерживает Ирина Егорова, директор по продажам департамента элитной недвижимости Whitewill. Она считает, что в ближайшем будущем купить квартиру без отделки будет почти невозможно.
У директора департамента разработки продукта Sminex Александра Лагутова другая точка зрения: «На сегодняшний день доля проектов с отделкой заняла заслуженную нишу и достигла своего актуального максимума. Покупатели элитной недвижимости имеют средства и время на реализацию индивидуальных решений. Доля квартир с отделкой будет расти и далее, но медленно».
Эргономичные планировки
Квартиры стали меньше, метражи и планировочные решения — удобнее и функциональнее. Ирина Егорова рассказывает, что покупатели предпочитают компактное жилье с продуманным до мелочей внутренним пространством.
«В 2009 году покупатель элитного жилья в ЦАО видел предложения с минимальной площадью квартиры 60–100 кв. м. Сейчас есть варианты от 30 кв. м. В целом квартиры становятся более функциональными и эстетически привлекательными», — рассказывает Екатерина Румянцева.
Предпочтение востребованным опциям
Эксперты сходятся во мнении, что комнаты для хранения шуб, винные погреба оказались не востребованы. Для покупателей элитной недвижимости на первом месте комфорт, поэтому набирают популярность колясочные, велосипедные комнаты, келлеры.
Например, в 2014 г. келлеры были предусмотрены в 24% элитных проектов, в 2019 г. — в 67% (данные Sminex).
Александр Лагутов отмечает, что зачастую потребители заранее и сами не знают, будет ли та или иная функция ими востребована, и девелоперы вынуждены пробовать внедрять новые опции в свои дома. И в реальной жизни только некоторые из них оказываются востребованными.
Рейтинг престижности районов
В начале 2000-х в Москве сформировался самый дорогой квартал «Золотая миля». Постепенно спрос сместился с домов старого фонда в сторону более актуальных с точки зрения архитектуры, функционала и технологий проектов.
По данным Kalinka Group, в I полугодии 2019 г. в лидерах по количеству экспонируемых лотов районы Хамовники (~19% всего объема экспозиции), Тверской (15%), Замоскворечье и Якиманка (по 14%).
В Whitewill отмечают, что глобально рейтинг районов за последние 5 лет не поменялся.
При этом особой популярностью у покупателей пользуется район Хамовники — до 85% входящих запросов на элитное жилье.
Александр Лагутов отмечает, что по объемам продаж лидируют Хамовники и Замоскворечье. Это во многом обусловлено количеством предложений в этих локациях (54% общего объема элитных проектов). По цене в число самых дорогих и, соответственно, востребованных входят Остоженка, Патриаршие и Чистые пруды.
Изменение статуса первых этажей
По мнению Ирины Егоровой, если формат проекта позволяет сделать камерный двор, то первые этажи всё чаще становятся жилыми. Раньше это были только коммерческие помещения. В некоторых проектах нерационально размещать коммерческие помещения на первых этажах, поскольку в этом случае территория элитного дома теряет приватность.