Пока законопроект об ограничении продажи долей в жилых помещениях находится в процессе рассмотрения Госдумой, судебная практика подает «тревожные звоночки».
Все больше появляется поводов вынужденно продать свою долю другим сособственникам или же, наоборот, выкупить доли у них.
Аргументами служат несколько свежайших примеров из судебных решений.
1. Даже 2/3 не помогли вселиться
У однокомнатной квартиры оказалось сразу две хозяйки: одна получила 1/3 по наследству, а вторая стала собственницей 2/3 по дарственной.
Встал закономерный вопрос: как ужиться в маленькой квартирке двум людям, не связанным между собою родственными узами? Поскольку в квартире только одна комната, на двоих ее поделить нельзя. Значит, нужно выбирать, кто остается, а кто уходит.
По логике приоритет следует отдать тому, у кого доля больше. Но на деле суд решил так: собственница 1/3 уже проживала в квартире, когда остальные 2/3 перешли по дарственной к новой хозяйке.
Значит, на момент сделки собственница 2/3 прекрасно знала, что у квартиры есть постоянный пользователь и для нее там места уже нет (однокомнатная квартира технически не предназначена для проживания нескольких лиц, которые не состоят в родстве между собой).
Так что, имея 2/3 в одной квартире, гражданка вынуждена была снимать другую квартиру.
Правда, суд допустил возможность назначения ей денежной компенсации, о чем подробнее – в следующем примере (Верховный суд, дело 4-КГ19-18).
2. Пожизненно должна платить за вынужденную аренду
Ситуация во многом схожа с предыдущей: однокомнатная квартира с двумя собственниками. По наследству ее разделили между собой брат с сестрой (в равных долях, по 1/2 каждому).
Сестра постоянно проживала в этой квартире, не имела другого жилья. Брат быстро переоформил свою половину на другого человека.
Известный прием: дабы избежать необходимости предлагать другим собственникам купить у себя долю, оформляется договор дарения с «нужным» человеком.
Собственник вправе свободно подарить свою долю кому угодно, не спрашивая мнения других «дольщиков» жилья. А что на самом деле стояло за дарственной (передавались деньги или нет), скрыто покровом тайны.
Чтобы отменить дарение как притворную сделку, нужны веские доказательства. Но таковых, как правило, не удается найти. В данном случае «дарение» братом своей доли обошлось очень дорого сестре.
Новая собственница потребовала вселить ее в квартиру: у нее же 1/2! Но, как и в предыдущей ситуации, во вселении ей было отказано.
Мало того, что квартира однокомнатная. Так у проживавшей там собственницы (сестры) было психическое заболевание, при которой совместное проживание невозможно. Из-за этого ей даже присвоили 3-ю группу инвалидности.
Но суд назначил компенсацию той собственнице, что осталась «на улице», за счет сестры. Ей придется платить ежемесячно сумму, равную арендной плате за равнозначное жилье (по рыночным ценам).
Оказалось, что это ненамного меньше пенсии, которую она получала (плата в 11 500 при пенсии в 12 700!).
Верховный суд (до которого дошло это дело), не согласился лишь в одном: плату следует уменьшить с учетом, что квартира «уже обременена одним жильцом».
А в остальном решение оставили в силе: собственница 1/2 имеет право получать компенсацию за свою долю, которой не может пользоваться (Верховный суд, дело 4-КГ19-5).
Выходит, что сестра вынуждена теперь пожизненно платить аренду за то, что вторая собственница не может проживать в квартире вместе с ней.
Одна не виновата, что у нее нет денег выкупить вторую половину квартиры, где она проживает. Вторая не виновата, что не может пользоваться долей, которая принадлежит ей по праву.
У обеих своя правда… А в итоге выходит, что доля есть, а счастья от нее нет.